經濟 週評

현대경제연구원

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□ 모기지론 도입 시의 금융 불안 요인

1. 모기지론 활성화의 기대 효과

□ 주택 금융 공사 설립과 모기지론 활성화

- 최근 주택금융공사 설립으로 2차 주택저당증권(MBS)의 발행이 예정되어 모기지론의 활성화가 예상됨

·미국은 2차 주택저당증권(MBS)시장이 크게 발달함으로써 가계에 대한 주택자금 공급을 원활히 하고, 채권시장의 발달에도 크게 기여

·우리나라는 주택담보대출 시장 규모가 이미 매우 큰 상태이나 대부분 대출만기가 짧기 때문에 가계의 부채 부담이 높음

·따라서, 주택금융공사 출범으로 주택담보대출의 만기 장기화를 통한 가계 부채부담 경감은 물론, MBS의 활성화 및 채권시장 발달도 기대할 수 있음

< 한국과 미국의 모기지론 시장 비교 >

(단위 : 조 원)

	국채	회사채	주택용 모기지론 (한국은 주택담보대출1))
			대출채권 + MBS	MBS
미국	4,768.0	8,820.8	8,344.0	5,244.8
한국	80.5	197.7	282.2	0 (zero)

자료 : 한국은행 자금순환(2003. 3/4말), FRB Flow of Funds Accounts(2003. 4/4말).

주 : 1) 미국의 시장 규모는 원/달러 평균 환율을 이용해 원화 가치로 환산함

2) 한국의 주택담보대출 = 금융기관 개인 총대출×0.6(주택담보대출 비중 추정치).

- (모기지론 개념) 협의로는 주택저당증권(MBS : Mortgage-backed Securities)을 의미하나, 광의로는 대출채권과 MBS를 합친 개념임

·좁은 의미로는 부동산에 대한 대출채권(주택저당채권)을 유동화한 MBS만을 모기지론으로 이해하기도 하나, 본래는 대출채권과 MBS를 합한 개념임

·기존 주택담보대출은 유동화(MBS 발행)를 전제로 자금이 공급되지 않았다는 점에서 모기지론과 구별됨. 즉, 고정금리 및 변동금리 적용 여부, 대출기간의 장□단기 여부 등은 모기지론과 주택담보대출과의 구별 기준이 아님

·MBS는 1차 발행기관(간접금융기관)이 주택구입자에게 자금을 제공하고 받은 대출채권을 2차 발행기관(주택금융공사 등)이 매입하여, 직접금융시장에서 투자자에게 매도할 것을 목적으로 발행한 유동화 증권을 의미함

- (차입자 및 채권자 관계) 모기지론 차입자는 20세 이상 무주택자 및 1주택 소유자이며, 집값의 70%를 2억원까지 대출받을 수 있음

·1차적인 채권자(모기지 발행기관)는 10여개의 은행·보험사이나, 이들은 아직 제도 시행 초기이므로 대출채권을 만기까지 보유할 의사가 없을 것임

·또한, 1차 발행기관으로부터 인수한 채권을 토대로 MBS를 발행하는 한국주택금융공사 역시 본래적 의미의 채권자는 아님

·즉, 모기지론의 진성 채권자는 주택금융공사가 발행한 MBS를 구입하는 투자자이며, 주택금융공사는 발행 과정에서 일정한 위험을 부담할 것임

< 차입자 및 채권자의 관계 >

□ 기대 효과

- 차입자 및 투자자 측면

·(차입자의 입장) 적은 금액으로 내집 마련이 가능

·(투자자의 입장) 상대적 고금리로 장기 투자가 가능

- 거시경제적 측면

·채권 시장 발달로 금리의 자원 배분 기능 제고

·주택 자가 소유율이 높아지면서 주택가격이 장기적으로 안정화되고 부동산 투기 열풍도 누그러질 것으로 기대

2. 금융시장에서 우려되는 문제점

□ 모기지론 도입의 몇 가지 기대 효과에도 불구하고, 다음과 같은 문제를 고려하지 않으면 향후 심각한 금융 불안이 발생할 가능성이 있음

□ 첫째, 물가 및 금리 리스크의 문제로 MBS가 활성화되지 못하거나, 일단 활성화되더라도 유동성이 떨어질 가능성이 있음

- 우리나라는 높은 해외의존도, 성장 위주의 통화정책 등으로 인해 물가 상승률 및 금리 변동성이 높으므로 만기가 긴 MBS 발행이 어려울 수 있음

·최근 경기위축 영향으로 한·미 금리 수준은 비슷해졌으나, 물가는 미국 등에 비해 여전히 높은 수준으로서 금리 급등을 야기할 소지를 안고 있음

·즉, 장기채권 보유에 수반되는 리스크가 매우 높기 때문에 투자자가 적극적인 MBS 인수를 꺼리면서 향후 MBS 발행 금리와 지표금리 사이의 격차가 매우 커지거나 MBS 발행 자체가 매우 어려울 수 있음

< 한국의 금리 및 물가 추이 >        < 미국의 금리 및 물가 추이 >

자료 : 한국은행, FRB, IMF.

주 : 전년동월대비 물가상승률(CPI) 기준.

- 따라서, 모기지론이 고정금리로 발행되는 경우 금리 변동위험이 투자자나 주택금융공사에 전가될 수 있음 (역마진 발생)

·고정금리 체계를 선택한 국가는 프랑스, 미국 등이며 이 중 모기지론을 유동화한 국가는 미국 정도에 불과함

·미국의 경우 정부지원기금채권(GSE : Government-Sponsored Enterprises)이 안전망의 역할을 맡고 있기 때문에 주택금융기관(Fannie Mae, Freddie Mac 등)이 금리 리스크를 떠안을 수 있으나, 우리나라는 다소 무리

□ GSE가 발행한 채권잔액은 2002년말 현재 주택모기지론의 34%, MBS의 60%인 2조 3천억 달러에 이르고 있음

< 주요국 주택 금융 제도의 특징 >

	금리 형태	초기납입금 비중	금리 리스크 부담
프랑스	고정금리	30%	대출자
일본	변동금리	4-50%	차입자
영국	변동금리	30%	차입자
미국	고정금리	3-20%	모기지론 투자자
한국 (모기지론 도입시)	고정금리(예상)	최소 30%	모기지론 투자자, 또는 주택금융공사

자료 : Fannie Mae, Regulation and Policy Tutorial, 한국주택금융공사.

□ 둘째, 주택 가격 불안 등에 기인한 만기이전 변제 리스크, 또는 채무불이행 리스크의 문제도 채권가치의 급락을 야기하는 요인이 될 것임

- 모기지론 도입 이후에도 주택 가격 불안이 계속될 우려가 있음

·모기지론 도입으로 주택가격 안정이 기대되고는 있으나, 그 동안 우리나라 부동산 시장이 안정되지 못한 것이 모기지론의 부재(不在) 때문은 아님

·즉, 주택 자가소유율이 50% 정도에 불과한 현실을 고려할 때, 모기지론 도입 이후에도 주택 가격 불안은 상당기간 지속될 가능성이 있음

- 주택 가격 불안으로 만기이전의 변제 및 채무 불이행 위험이 현실화할 경우 채권가치가 급락할 수 있음

·기대와 달리 주택 가격이 안정되지 못할 경우에는 개인들이 투기적 목적 등으로 다른 금융기관의 주택담보대출로 전환하면서 모기지론을 조기에 상환할 가능성이 있음

·예컨대, 주택가격 상승 예상 시 가계는 기존 모기지론을 상환하고 단기 상품의 주택담보대출로 전환할 수 있고, 주택가격 급락 예상 시 가계는 기존 모기지론을 상환하고 전세를 선택할 수도 있음

·주택가격 버블 붕괴의 경우 아예 채무 불이행 사태가 발생할 수도 있음

< 한국과 미국의 주택가격 추이 >

자료 : 국민은행, The Office of Federal Housing Enterprise Oversight (OFHEO).

주 : 1987년을 100으로 놓고 계산함. 한국은 아파트가 일반적 거주형태라는 점 고려.

□ 셋째, 이러한 문제에도 불구하고 MBS 발행 및 유통을 용이하도록 하기 위해 MBS에 대한 신용보강을 강화한다면, MBS 채권에 대한 원리금 지불책임이 있는 주택금융공사가 부실화(□공적자금 투입)될 가능성이 있음

3. 향후 대응 방향

□ 정책 당국자의 입장 : 모기지론으로 주택가격을 안정화시키고 금융시장을 발전시킬 것이 아니라, 주택가격 안정과 금융시장 안정성을 먼저 확보하고 모기지론 제도를 활성화해야 할 것임

- 금융시장의 낙후 및 부동산 가격 불안 상존

·성장위주의 금융정책으로 인해 개인의 금융자산 축적이 어려운 우리나라 금융환경 하에서는 근본적으로 부동산 가격이 안정화되기 어려움

·또, 우리나라에서는 정크본드 시장이 존재하지 않기 때문에, 일단 MBS 발행이 성공하더라도 금리가 높아지는 시기에는 MBS의 시장 유통이 매우 어려워지면서 개인 및 기관 투자자들의 재무 건전성이 악화될 수도 있음

·부동산 통계의 미비, 부동산 신용평가 능력의 부족 등으로 인해 MBS에 대한 가격산정(pricing)도 쉽지 않을 것임

- 따라서 정책 당국자는 모기지론 이용 조건을 강화하고, 금융시장 및 부동산 시장 안정에 좀 더 주력해야 할 것임

·부동산 가격이 좀 더 안정되고 주택금융공사가 보다 안정적이고 만기가 다양한 MBS를 발행할 수 있을 때까지는 변동금리 체제를 택하는 게 바람직

·정크 본드가 활성화될 수 있도록 규제를 완화함은 물론, 정크 본드 발행이 용이하게 이루어질 수 있는 금융환경 구축

□ 가계 및 기업의 입장 : 장기적 안목에서 좀 더 신중한 투자가 필요

- (모기지론 이용자의 입장) 모기지론 도입이 주택 버블을 더욱 심화시키고 종국에는 주택 버블 붕괴를 야기하는 계기가 될 수 있으므로 장기적인 안목에서 신중한 이용이 필요

·주택 버블 붕괴 시 제2의 카드 사태가 나타날 가능성

- (투자자 및 기타) 신중한 투자 및 만기가 짧은 CMBS 개발 및 이용 검토

·향후 발행 예정인 주거용 MBS(RMBS : Residential MBS)는 장기채권 투자에 수반되는 명목금리 변동 위험, 모기지론 이용자의 조기상환 위험 및 채무불이행 위험 등을 고려할 때 다소 문제가 있는 것으로 판단됨

·이와는 다른 각도에서, 기업 및 금융기관의 입장에서는 차제에 정부 등의 지원을 얻어 기업 투자를 촉진시킬 수 있고 상대적으로 만기가 짧은 상업용 MBS(CMBS : Commercial MBS)를 개발, 이용하는 방안을 강구

노진호 (jhno@hri.co.kr ☞ 3669-4031)