세미나 자료

한국 건설 산업의

재도약을 위한 대토론회

2001년 2월 13일

주최 : 현대경제연구원

후원 : 대한건설협회, 한국경제신문사

세미나 자료

한국 건설 산업의

재도약을 위한 대토론회

◆ 일시 : 2001년 2월 13일(화) 14:00∼17:30

◆ 장소 : 프레스센터 19층 기자회견실

주최 : 현대경제연구원

후원 : 대한건설협회, 한국경제신문사

세미나 일정

◎ 2001년 2월 13일(화) 14:00 ∼ 17:30

사   회 : 김정호 부원장 (국토연구원)

제1주제 : 건설산업 위기타개를 위한 제도적 인프라 구축 방안

발 표 : 이재우 교수 (동의대학교)

제2주제 : 해외건설 수주 활성화 방안

발 표 : 김민형 박사 (한국건설산업연구원)

제3주제 : 주택산업 침체극복 방안

발 표 : 장성수 연구위원 (한국주택산업연구원)

	◎ 본 자료는 세미나 후에 현대경제연구원 홈페이지 http://www.hri.co.kr에 올려질 예정입니다.

차    례

제1주제 : 건설산업 위기타개를 위한 제도적 인프라 구축 방안	1

1. 건설산업 변해야 산다	3

2. 기존정책의 문제점과 한계	5

3. 새로운 정책 패러다임이 필요하다	7

제2주제 : 해외건설 수주 지원 방안	17

1. 해외건설 활성화의 필요성	19

2. 해외건설의 대내·외적 환경변화 동향과 전망	21

3. 해외건설 수주 현황과 문제점	25

4. 해외건설 지원제도의 현황과 문제점	35

5. 해외건설 활성화를 위한 추진과제 및 실천전략	44

6. 결론	55

제3주제 : 주택산업 침체극복 방안	59

1. 국내 산업 현황	61

2. 주택산업 침체 원인	65

3. 주택산업 침체 극복 방안	76

4. 결어	83

제1주제 : 건설산업 위기 타개를 위한

제도적 인프라 구축 방안

이재우 (동의대 교수)

□ 건설산업 변해야 산다	3

□ 기존정책의 문제점과 한계	5

□ 새로운 정책 패러다임이 필요하다	7

제1주제 : 건설산업 선진화를 위한 제도적 인프라 구축 방안

1. 건설산업 변해야 산다

○ 건설산업 외적인 변화 인자

- 정보통신(IT) 혁명으로 지식기반경제(Knowledge-Based Economy)로의 진입 가속화

- 경쟁의 글로벌화(광역화)

- 소비자 수요의 다양화

♤ 변화의 방향

- 네트워크 경제로 인한 기업조직의 유연화(기업 해체)

- 아웃소싱(외주)의 급격한 증가

- 경쟁적 시장구조화

○ 산업 내적인 변화 인자

- 지속적 수요 감퇴(건설수주 증가율이 추세적 감소)

- 공급업체 증가(2000년말 현재 일반업체수 7,971개, 전문업체수 27,371개)

- 소비자 주권 강화(Buyer market화)

- 담합카르텔 구도의 붕괴

< 건설 수주액 증가율 추이 >

♤ 변화의 방향

- 필연적 산업구조조정(IMF 계기로 부도업체 증가)

- Market Share 축소(89년 면허개방이 시발점)

·업체평균 계약액 일반은 21억원=>10억원, 전문은 2억2천 1억7천만원

- 非가격경쟁의 심화(품질, AS, 서비스 경쟁)

- 생산구조의 변화(직영make => 외주buy)

< 업체당 계약액 추이 >

2. 기존 정책의 문제점과 한계

○ 산업관리 측면

- 규제의존형 산업관리 체제(건설관련법 너무 복잡다기)

- 처벌지상주의(부실시공시 기술자 무기징역)

- 시장원리의 적용 미흡

- 이해관계집단에 건설제도가 포획된 상태(제도가 이해관계에 따라 좌우)

♤ 결과

- Soft 건설산업의 취약(건설산업의 지식산업화의 걸림돌)

- Strong Regulation, Weak Enforcement(건설업 불법행위 근절 효과 미흡)

- 상품의 품질, 업체의 기술력, 신용도 평가 시장 취약 => 시장의 건전 성장이 저해

- 이해관계자들의 지대추구 현상 심화(건설산업 개혁의 걸림돌)

○ 수요관리 측면

- stop-go 식 건설투자

- 관급 물량의 한계를 대체할 민간투자 활성화에 실패

♤ 결과

- 대량실업 등 건설시장의 불안정 심화

- 기업의 장기투자(인력양성, 기술개발) 애로

3. 새로운 정책 패러다임이 필요하다

○ 기본 방향

- 규제로 인한 高費用 구조, 건설계약 전반의 높은 거래비용(계약, 이행, 집행 및 감시)을 경감

·건설 프로젝트는 거대한 계약의 연결망(nexus of contracts) => 효율적 건설관리 구조(governance structure) 구축을 제도적으로 지원

- 규제에서 탈피하여 계약의 자율성·책임성을 높이는 방향으로 정책 전환

·정부에 의한 등록·면허 관리보다 시장 규율에 의해 입찰, 계약, 시공, 평가 과정이 효율적으로 이루어지도록 제도적으로 뒷받침

·규제형에서 시장형으로 전환하는 데는 원활한 시장 정보 흐름과 시장경쟁을 뒷받침하는 제도적 인프라 구축이 중요

< 시장형 vs. 규제형 건설산업관리의 차이 >

종류	시장형	규제형
규율 대상	개별 업체, 개별 프로젝트	전체 건설업체, 전체 프로젝트
규율 메커니즘	신용도 및 평판, 가격(price), 사적책임	제재와 처벌 (sanction & punishment)

- 효율성(efficiency)에 입각한 정책 집행

·보호·형평(equity) 위주의 정책기조하에서 기회주의적, 탈법적 건설업체만 양산

·엄격한 경쟁원리에 입각한 정책 수립과 집행으로 건설업이 □아무나 하는 쉬운□ 시장이 아님을 인식시킬 필요

<건설업 등록, 업체 관리>

○ 문제점

- 건설 시장에 진입만 있고 퇴출은 없는 이른바 □고인 저수지 현상□이 심화

- 건설업 등록(면허) 기준 강화는 단기의 대증적인 처방에 불과

- 업체 등록이후 상시적인 관리와 무자격업체 정비 체제가 미흡

·중앙 정부가 7,000여개 이상의 일반업체를 상시 관리하는 것이 불가능

○ 개선방향

- 부실, 무자격업체의 퇴출을 상시화

·정기적인 행정점검 강화

·협회 단체에 자율 단속 및 자정기능 강화

- 경쟁원리에 입각한 입찰제도 운용으로 부실업체 자연퇴출 유도

·건설업체의 급증은 시장원리에 반하는 공사발주제도에 기인

- 장기적으로 건설업체의 관리체계의 개편을 검토

·면허를 국가면허와 지방면허로 구분하고 중앙정부에서는 국가면허만 관리하고 지방면허는 모두 지방정부로 이관

·국가 면허는 전국을 영업지, 지방면허는 인접광역권을 영업지로 허가

<입찰계약제도>

○ 문제점

- 추첨식 낙찰제도(적격심사제, 제한적최저가)는 사실상 물량의 할당(Rationing)을 조장하는 것이며, 담합과 같은 폐해를 초래함

·담합보다 경제적 효과가 더 부정적일 수 있음.

- 가격하한 인상 효과는 단기적 효과에 불과하며 장기적으로 업체에게 불리

·가격하한을 인상하면 업체 유입 효과로 기대이윤이 더 하락할 수도 있음.

[입찰참가의 기대이윤= 낙찰 확률(참가자 수의 함수) × 낙찰시 이윤(가격하한의 함수)]

- 일반경쟁, 제한경쟁(군 제한)에 참여 업체가 과도하여 입찰의 가격결정 기능이 왜곡

·품질 평가가 취약하여 극심한 덤핑수주를 야기

·낙찰의 저주(Winner's Curse) 현상이 심화(수주는 곧 손실을 의미)

- 건설업 특성상 경험에서 쌓이는 암묵지식(tacit knowledge)이 매우 중요한데도 이를 충분히 반영하지 못하고 있음.

·PQ, 적격심사에서 실적, 기술진의 경험 등이 평가 비중이 낮아 변별력이 없음.

○ 개선방안

- 최저가낙찰의 대상공사를 조기에 확대(올해부터 1000억원 이상 공사에 실시 예정)

·단기에 덤핑이 우려되나, 장기적으로 건설산업 구조조정을 조속히 진행

- 계약의 적정 이행을 위해 보증 및 감리 기능을 더 강화

·시공보증은 금전적 보증으로 전환하여 건설기업 리스크를 감소

·공사이행보증의 강도를 강화(현행 40%로는 부족)

- 입찰과정에서 발주처의 심사(screening) 기능을 강화

·지명입찰, 대안입찰, 기술중시 입찰제도를 활성화하여 기술개발에 대한 인센티브를 제공

·자격심사를 강화하여 일반, 제한 경쟁 시에도 최종입찰참가업체(이른바 short list)를 축소하는 방안을 강구

- PQ 심사시 실적 점수 반영도를 대폭 상향

·건설업체의 경험과 기술, 노하우는 대개 암묵지식의 속성

·실적과 기술인력의 경험 요소를 강화

<업체평가 및 시공능력 평가>

○ 문제점

- 정부주도의 시공능력평가로서는 한계

·현행 대분류별(토건, 토목, 건축) 시공능력공시는 변별력이 취약

- 보증 및 보험 시장에 의한 건설업체 평가 기능이 未발달

○ 개선 방안

- 단기적으로는 시공능력공시를 세분공종별(가령 교량, 지하철, 아파트 등)로 평가하는 방안 검토

- 장기적으로는 보증기관에 의한 기업 평가(시공능력, 재무상태) 기능으로 대체하는 것이 바람직

<하도급구조 및 생산조직>

○ 문제점

- 규제로 인해 소비자(발주자)가 원하는 대로 발주방식을 채택하기 어려움

·설계-시공 통합발주(턴키 등) 방식의 채택이 어려움

- 일반·전문간, 업종간 칸막이식 업역 구분으로 유연한 생산 시스템 구축이 불가능

- 하도급 계약에 정부가 과도하게 개입하여 효율성 저하

- 책임 및 배상제도의 불합리로 인한 건설업체의 도덕적 해이

·부실시공, 계약불이행(未이행)에 대한 업체간 책임전가

○ 개선 방안

- 발주, 설계, 생산(하도급)에 대한 규제를 대폭 정비하여 생산 효율성을 제고

[소비자는 「what to produce」를, 생산자는 「how to produce」를 결정]

·일반 및 전문 업체의 자격 구분을 철폐

·시공업체의 설계(엔지니어링) 시장 진출 규제를 완화

·전기 및 통신 공사 등의 분리 발주 제도를 폐지

-「일반-원도급」, 「전문-하도급」의 구분을 폐지하고, 프로젝트에 따라 차별화된 시공조직 구조를 허용함.

·대형 공사에 한해서 2차 이하의 중층하도급을 제한적으로 허용하되 원도급자에게 엄격한 시공관리 책임을 부여

·일본은 한국의 10배 이상에 달하는 업체에도 불구하고 적절한 역할 분담으로 공생적 질서를 유지(1999년 현재 일본의 허가업체수는 약 58만개)

- 계열화에 대한 무조건적 우대도 지양

·하도급 흐름이 점차 자체시공 => 전속 =>계열화(장기계약) => 독립외주 방향으로 진화

- 하도급 계약과 관련한 복잡한 규제를 재검토

[하도급 계약도 强拍이나 불공정 계약이 아닌 한, 당사자의 자율을 존중]

·의무하도급 비율, 하도급자 선정, 계약 방식, 대금 지급

<규제 개혁>

○ 문제점

- 건설산업법에 이른바 聖域 규제가 존재

- 규제개혁이 진전되지 않고 연기되거나 후퇴

·지역제한, 지역공동도급의 폐지 연기

·하도급 규제철폐의 연기

- 건설 현장에서 불필요한 규제가 늘고 있어 규제의 순응비용이 증가.

·안전관리 중복 규제

- 일관성 없는 개발관련 규제

·갑작스런 개발·건축 규제로 건설업체의 재산권 침해 (작년의 난개발 방지 대책이 대표적 사례)

○ 개선방안

- 건설산업기본법을 제로 베이스(zero base)에서 재검토

- 기존에 확정된 규제 개혁의 일정을 일관되게 추진

- 새로운 규제 도입시, 비용편익분석(Benefit-Cost Analysis)을 실시

- 건설현장의 감사, 보고서 의무 등 불필요한 절차를 대폭 간소화

- 정책 변경시, 충분한 유예기간 설정으로 관련 업체의 피해를 최소화

<건설수요 관리>

○ 문제점

- 건설시장의 적정 성장(potential growth) 개념이 부재

·건설부문의 인력, 자재, 시설 등 공급능력을 감안한 건설시장의 수요관리 정책이 미흡

- 시기별로 건설투자가 지나치게 불안정

·건설투자를 경기조절용으로만 인식하여 건설경기가 일반 경기에 지나치게 종속

- 공공투자를 대체할 민간투자 증진에 실패

·민자유치사업 등의 지지부진

·업체 제안에 의한 각종 개발사업, 재개발, 재건축 등이 활성화되지 못함.

< 공공과 민간 부문의 건설계약액 추이 >

○ 개선 방안

- 공공부분의 지속적이고 안정적인 건설투자가 요구

·매년 적어도 GDP 성장률 이상 SOC 투자를 증대하여 물류난 예방

·건설기술 및 인력 개발에도 지속적 투자가 필요(최근 지하철, 교량 등의 대형공사가 완공되면서 고급 기술과 인력이 사장)

- 공공부문의 발주 물량을 시기별로 평준화(smoothing)할 필요

·건설시장의 수급 과부족을 해소

·공사집중 발주는 공급능력 애로, 부실공사의 원인을 제공

- 민자유치 사업 등 민간투자가 활성화되도록 제도적 보완이 필요

·안정적인 수익률을 제시하여 기업들의 투자 유인을 제고

·개발 사업에 외국인 투자를 적극화하는 방안도 강구

<산업구조조정>

○ 문제점

- 구조조정이 정부주도로 일시에 진행되어 건설시장 전체의 불안을 야기

- 부실기업이 입찰과정에서 우대 받는 그레샴의 법칙(악화가 양화를 구축)이 발생

○ 개선방안

- 시장의 판단에 따라 건설시장이 상시적으로 구조조정이 가능하도록 유도

- 기업간 인수합병(M&A), 제휴, 공동도급에 대한 제도적 지원책 강구(조세감면 등)

- 신규창업보다 기존업체를  인수하도록 장려

·인수 합병하는 경우 피인수기업의 실적을 우대하여 인정

제2주제 : 해외건설 수주 활성화 방안

김민형 박사(한국건설산업연구원)

□ 해외건설 활성화의 필요성	19

□ 해외건설의 대내·외적 환경변화 동향과 전망	21

□ 해외건설 수주 현황과 문제점	25

□ 해외건설 지원제도의 현황과 문제점	35

□ 해외건설 활성화를 위한 추진과제 및 실천전략	44

□ 결론	55

□ <참고문헌>	56

제2주제 : 해외건설 수주 활성화 방안

1. 해외건설 활성화의 필요성

- 동남 아시아 지역의 외환위기 회복과 중동 지역의 원유 수입 증대에 따른 발주증대 등 세계 건설시장의 여건 개선에도 불구하고 2000년도 우리 해외건설은 침체를 면치 못함.

·1999년 92억 달러를 기록하면서 IMF이후 회복세를 보였던 해외건설이 2000년에는 전년대비 59% 수준인 54억 달러에 그침.

·더욱이, IMF이후 건설업체들의 수주전략이 내실위주로 전환되고 해외건설에 대한 보수적인 분위기가 확산됨.

- 그러나 현재 국내 건설시장 상황과 해외건설의 특성을 감안해 볼 때, 해외 건설의 지속적인 추진은 건설업계의 생존을 위한 불가피한 과제임.

- 국내 건설시장은 IMF 구제금융 도입이후 침체국면을 벗어나지 못하고 있을뿐 아니라 장기적으로는 성장세가 둔화될 것으로 전망됨.

·반면, 정부조달협정과 WTO 가입으로 건설시장은 완전 개방되었으며, 업체 수도 꾸준히 증가하여 향후 가격경쟁이 치열해 질 것으로 예상됨.

) 국내에 진입한 외국 건설업체 현황을 보면, 시공분야의 경우 2001년 현재 일반건설업체 7개사(벡텔(미), 플루어다니엘(미), 중국건축공정총공사(중), 후지다(일), 다이세이(日), 코스모폴리탄(美), 이콘 코퍼레이션(싱가포르)), 전문건설업체 10개 사가 면허를 취득하였으며, 직접투자로 진입한 업체도 99년 5월 현재 55개 사에 이르는 것으로 파악됨. 여기에 엔지니어링, 감리 등 용역 분야에 진입한 업체들을 합치면 국내 건설시장에 진입한 외국업체의 수는 이미 150여개 사에 달하고 있는 것으로 파악됨.

) IMF기간 동안 일반 건설업체의 증가 현황을 보면, 1997년 말 3,834개 사였던 것이 2000년 말에는 7,971개 사로 3년 동안 107.9%가 증가하였음.

- 이와 같은 영업환경을 감안해 볼 때 국내 건설업체, 특히 대형 건설업체들의 경우 구조조정과 더불어 해외시장 개척을 통해 기존 인력 및 장비를 활용함으로써 고정비 부담을 줄여나가는 노력이 요구됨.

·시장을 국내로만 한정한다면 매출의 한계로 기업생존에 필요한 최소한의 영업이익의 창출도 위협받을 가능성이 높음. 따라서 수익성 있는 해외 프로젝트의 수주를 통하여 영업이익을 개선할 필요가 있음.

- 한편, 해외공사는 그 특성상 후속공사를 확보하지 못하여 철수하는 경우 장비반출, 네트워크 유실 등에 따른 막대한 sunk cost가 발생하게 됨. 그러나, 현지에서 지속적으로 공사를 진행하는 경우 신규 진출을 위해 막대한 초기 사업추진비용이 투입되는 신규업체 보다 상당한 원가절감 요인을 보유하게 됨으로써 상대적으로 높은 수익의 확보가 가능해짐.

·2000년 말 현재 해외건설시장에 진출해 있는 우리 업체들은 이미 세계 88개 국가에 총 201개 업체에 달하고 있음.

- 이와 같이 볼 때, 해외건설의 확대는 국내 건설업체의 지속적인 성장과 발전, 나아가 건설산업의 국제 경쟁력과 직결되어 있으므로 해외건설 부진의 원인을 파악, 해소하여 활성화하기 위한 대안을 마련하여야 할 것임.

- 따라서 본 연구는 첫째, 해외건설을 둘러싼 대내·외적인 환경변화를 살펴보고 둘째, 우리나라 해외건설의 현황과 환경변화에 따른 문제점을 수주 및 지원제도 측면에서 살펴본 후 셋째, 대내·외적인 환경변화에 대응하여 해외건설을 활성화시키기 위한 건설업체의 경쟁력 제고 방안과 지원제도의 개선방안을 모색해 보고자 함.

2. 해외건설의 대내·외적 환경변화 동향과 전망

1. 대외적 환경변화

○ 세계 건설시장 수요 증가세 지속

- 향후 해외건설시장은 각국의 건설업 개방화의 진전(시장개방률은 약 7% 수준으로 확대), 개도국의 인프라 수요 증가로 점증적으로 확대될 전망임.

·ENR(Engineering News Record)지에 따르면, 2000년 현재 세계 건설시장의 규모는 3조 4,000억 달러에 달해 전년에 비해 5.2%가 증가한 것으로 나타남. 또한, 2003년까지 연 평균 약 5%대의 성장을 구가할 것으로 전망됨.

) 이에 대한 자세한 내용은 ENR, "Reports Measure World Market", December 6. 1999의 내용을 참조할 것.

·2001년 세계건설시장 규모는 건설투자액 기준으로 약 4조 달러에 달할 것으로 추정됨.

·개도국들은 인프라 부문에만 연간 3,000억 달러의 투자를 필요로 할 것으로 추정됨.

- 지역별로는 외환위기 이후 위축되었던 동남아시아에서 석유화학, 가스처리 및 도로, 항만, 재개발사업 등 인프라에 대한 수요가 증가할 것으로 전망되며, 중동지역에서도 고유가 지속에 따른 원유수입 증가로 석유, 석유화학 및 가스부문의 발주가 확대되는 추세에 있음.

·OPEC 사무국의 발표에 따르면, 중동지역의 원유수입은 1999년 1,515억 달러에서 2000년 1,943억 달러로 증가할 것으로 추정됨.

< 세계 건설시장규모 추이 >

(단위 : 10억 달러)

지역	1996	1997	1998	1999	2,000
AFRICA	48	52	57	55	60
		(8.3)	(9.6)	(-3.5)	(9.1)
AMERICA	864	921	1,009	1,058	1,126
		(6.6)	(9.6)	(4.9)	(6.4)
ASIA	1,200	1,093	1,138	1,126	1,162
		(-8.9)	(4.1)	(-1.1)	(3.2)
EUROPE	1,079	961	927	957	1,015
		(-10.9)	(-3.5)	(3.2)	(6.1)
OCEANIA	44	46	45	47	50
		(4.5)	(-2.2)	(4.4)	(6.4)
합계	3,234	3,037	3,175	3,243	3,413
		(-6.1)	(4.5)	(2.1)	(5.2)

자료: ENR, "World market overview: A look at a $3.4-trillion market",  December 4, 2000; "World market overview: A $3.2-Trillion world market", November 30/December 7, 1998

○ 도급공사의 선수금을 축소 또는 폐지 및 금융요청공사의 증대

- 최근 해외 도급공사는 선수금을 축소 또는 폐지하는 추세이며, 인프라 개발의 민간참여 확대 등에 따라 금융요청공사가 증대하고 있음.

·개도국의 민간 인프라 개발은 1991년 178억 달러에서 1998년 1,002억 달러로 급증함(세계은행).

·또한, 그간 재정확보 후 발주하던 중동 플랜트의 경우도 EPC+Financing, Buyback 형태의 발주가 증가하는 경향을 보임.

○ 플랜트 분야의 발주 증대

- Design-Build紙에 따르면, 1994년 총 해외건설 발주에서 15%를 차지하던 EPC(또는 Design-Build) 공사 발주가 2005년에는 54%로 증가할 것으로 예상됨.

- 특히, 최근 고유가를 지속하고 있는 중동 산유국의 경우 플랜트 발주가 대폭 증가하는 추세를 나타냄.

·2000년 1∼8월까지 중동지역 21개국의 공종별 발주현황을 분석한 결과, 총 발주액 378억 달러 중 플랜트 발주가 177억 달러로 46.9%를 차지함.

·Meed紙에 따르면, 중동 산유국의 플랜트 발주는 1999년 145억 달러에서 2000년 270억 달러로 증가한 것으로 추정됨. 또한, 향후에도 증가세가 지속될 전망임.

○ 중동, 동남아 등 개도국의 현지화 추세 강화

-  플랜트, 전기, 통신 등 기술 집약형 공사일 경우 현지업체와의 J/V를 의무화하거나 수주금액의 일정비율을 현지업체에 하도급하는 규정을 시행, 원청업자의 기술이전 등을 통해 자국업체의 기술수준 향상을 도모함.

·이란은 최근 40%까지 현지 하도급을 유도하고 있으며, 인도네시아, 말레이시아, 필리핀 등은 현지업체와의 공동입찰을 의무화함.

2. IMF 구제금융 이후 대내적 환경변화

○ 건설시장의 회복 부진과 성장세 둔화

- 2000년도 국내 건설시장 수주액은 59조 1,000억원(P)으로 이는 IMF이전인 1997년(74조 9,200억원) 대비 78.9% 수준에 불과함.

·2001년도 건설수주는 지난해보다 5.4% 증가한 60조 5400억원으로 전망되나, 이 역시 1997년 대비 80.8%에 불과한 수준임.

- 한편, 건설경기를 대표하는 건설투자의 장기추세의 증가세는 둔화되는 양상을 보임.

·80년대 중반 이후 3저 호황과 1989년부터 시작된 주택 200만호 건설의 영향으로 90년대 초반까지 급속한 성장을 보였던 건설투자는 1995년을 기점으로 정체 내지는 둔화 추세로 변해감.

·2000년 초 건설재고의 확충에 따른 신규투자의 감소로 건설투자의 성장세는 더욱 둔화될 것으로 예상됨.

○ 대형 건설업체의 부실화

-  2차에 걸친 금융·기업구조조정 결과 대형 건설업체의 워크아웃, 법정관리, 부도, 화의가 증가함.

·2000년 11월 현재 112개 사가 비정상적인 영업상태인 것으로 집계됨.

·특히, 해외건설이 가능하다고 판단되는 시공능력순위 100위까지의 건설업체들 중 39개 업체가 부도, 화의 및 법정관리 상태임.

·또한, 우리나라 해외건설의 90%이상을 점유하는 해외건설 10대 업체들 중 2000년 현재 대우, 신화건설, 동아건설 및 쌍용건설의 4개 사가 법정관리, 청산, 또는 워크아웃 상태임.

○ 2단계 금융 구조조정에 따른 자금 경색 심화

- 종합금융회사 등 비 통화금융기관의 합병(3개사) 및 면허 취소(18개사), 국내은행의 BIS(국제결제은행) 자기자본 비율 준수와 부실채권에 대한 압박에 따른 엄격한 여신 신용등급 적용 등은 건설업체에 대한 여신을 대폭적으로 제한함.

·건설업에 대한 제 1 및 제 2 금융기관의 대출실적을 보면, 1997년 37조 6,963억 원이었던 것이 1999년에는 22조 5,824억 원으로 감소함.

·또한, 낮은 신용등급에 따라 대출시 금융비용 부담이 증가함.

-  한편, 신용등급의 하락으로 직접금융도 크게 제한됨.

·건설업체의 주식 및 회사채 발행 실적을 보면, 2000년 6월말 현재 총 8,466억 원으로 전년 동기에 비해 79.5%가 감소한 것으로 나타남.

3. 해외건설 수주 현황과 문제점

1. 수주 현황

○ 해외건설 수주 실적 및 세계 건설시장 점유율 추이

- 지난해 해외건설 실적은 54억 3,000만 달러를 기록하는데 그침(<그림 1> 참조).

·이는 91억 9,000만 달러를 기록한 99년의 59% 수준이며, 해외건설이 최고치에 달하였던 97년과 비교해서는 39%에 불과한 수치임.

<그림 1> 해외건설 수주실적 추이

자료: 해외건설협회.

-  해외건설 수주 실적의 부진은 세계 건설시장에서 차지하는 우리나라 건설업체들의 시장 점유율을 큰 폭으로 하락시킴(<그림 2> 참조).

·세계 225대 건설업체의 해외시장 매출액을 기준으로 ENR이 집계한 바에 따르면, IMF 원년인 1998년까지도 4%대를 유지하던 세계건설시장의 점유율이 1999년에는 2.3%로 급락함.

·2000년도 세계 건설시장이 전년에 5.2% 증가한 것으로 추정(ENR)된 반면, 우리나라 해외건설 실적은 전년에 비해 오히려 41%나 감소한 것으로 미루어 볼 때, 2000년도 우리나라의 세계시장 점유율은 더욱 하락하였을 것으로 추정됨.

- 반면, 미국은 1995년 이후 일본을 제치고 지속적으로 세계 시장 점유율을 확대하고 있으며, 1997년까지 3%대의 시장 점유율을 나타내던 중국의 경우 1998년에는 4.3%로 상승하였으며, 1999년에 들어와서는 5.1%를 기록하는 등 시장점유율 확대를 지속함.

- 이렇게 볼 때, 현재 우리나라 해외건설은 기술력을 앞세운 미국, 유럽 등지의 선진 건설업체와 중급 기술과 값싼 노동력을 앞세운 중국 등 후발주자 사이에서 경쟁력에 위협을 받고 있는 형국임.

<그림 2> 세계 건설시장에서 차지하는 우리나라 시장 점유율 추이

자료: ENR 각 년호.

○ 지역별 동향

-  해외수주 동향을 지역별로 살펴보면, 2000년도 해외건설 실적 부진은 중동지역에서의 수주 저조에 기인하는 바가 큼.

·1997년 동남아시아 지역이 외환위기를 맞은 이후 우리 건설업체들의 주력시장은 다시 중동지역으로 전환됨. 이에 따라 1998년과 1999년의 경우 총 해외건설 수주액 중 중동지역이 차지하는 비중은 각기 37.1%와 37.3%로 아시아와 더불어 양대 시장을 형성함.

·더욱이 1999년 OPEC의 원유 감산 합의이후 원유가 상승에 따른 중동 국가들의 유가수입 증대와 UN의 대 리비아 경제 제재 해제(99년 4월 6일)는 2000년도에 들어서 그간 외채 부담으로 중단되었던 중동국가들의 발주를 증대시키는 호재로 작용함.

·이에 따라 1999년 1,013억 달러(중동 15개국 기준)이던 중동지역의 발주액이 2000년도에는 1,138억 달러를 기록, 전년에 비해 12.3%가 증가한 것으로 집계됨.

·그러나 중동지역에서의 발주증대에도 불구하고 2000년도 우리나라 업체들의 중동지역 수주실적은 전년에 비해 오히려 53.2%(18억 2,000만 달러)나 감소함.

< 지역별 계약실적 추이 >

(단위: 백만달러, %)

연도 지역	□90	□95	□96	□97	□98	□99	'00
							금액	증감률
중동	5,812.4 (85.9)	817.7 (9.6)	947.7 (8.8)	913.5 (6.5)	1,505.1 (37.1)	3,423.3 (37.3)	1,603.1 (29.5)	-53.2
아시아	712.0 (10.5)	6,443.1 (75.7)	7,574.6 (70.3)	8,277.5 (59.0)	1,888.9 (46.6)	4,411.2 (48.0)	3,395.6 (62.5)	-23.0
태평양·북미	122.2 (1.8)	430.8 (5.1)	1,361.0 (12.6)	563.5 (4.0)	247.1 (6.1)	141.8 (1.5)	16.7 (0.3)	-88.0
중남미	0.0 (0.0)	36.4 (0.4)	91.1 (0.8)	1,468.4 (10.5)	64.4 (1.6)	940.9 (10.2)	252.5 (4.6)	-73.2
아프리카	106.0 (11.6)	124.6 (1.5)	107.5 (1.0)	248.4 (1.8)	270.1 (6.7)	217.3 (2.4)	137.0 (2.5)	-36.9
유럽	17.3 (0.2)	655.1 (7.7)	697.4 (6.5)	2,561.1 (18.3)	79.8 (2.0)	54.3 (0.6)	28.3 (0.5)	-48.1
합계	6,769.9 (100.0)	8,507.6 (100.0)	10,779.3 (100.0)	14,032.4 (100.0)	4,055.3 (100.0)	9,188.8 (100.0)	5,433.2 (100.0)	-40.9

주 : 1. 증감률은 전년동기 대비 증감률임.  2. 구성비는 각 년도 총계에 대한 구성비임.

자료 : 해외건설협회(http://www.icak.or.kr).

-  또한, 자금경색으로 인한 아시아 시장에서의 개발사업 철수와 SK건설의 멕시코 마데로 정유공장 공사 마무리에 따른 중남미 시장에서의 수주감소 역시 2000년도 해외건설 실적을 저하시킴.

) SK건설이 수주한 멕시코 마데로 정유공장 신설 및 개보수 공사(9.3억원)는 99년 해외건설 수주실적 제고에 크게 기여함.

○ 공종별 동향

-  1995년 이후 급격히 증가하고 있는 플랜트 부문의 수주실적이 2000년 들어 전년대비 68.5(37억 달러)나 감소하여 전체적인 해외건설 실적의 부진을 초래함.

·우리나라 해외건설의 공종별 수주실적 추이를 보면, 1990년 이후 단순 시공 위주의 토목, 건축분야가 감소하고 플랜트 분야의 비중이 점차 확대됨.

·이에 따라 1990년도 총 해외건설 수주에서 차지하는 토목+건축의 비중이 86.3%, 플랜트가 13.4%이던 것이 1998년도에 들어와서는 토목+건축이 47.2%, 플랜트가 48.2%를 차지하였으며, 1999년도에는 플랜트의 비중이 더욱 증가하여 58.9%에 달함.

<표 3> 공종별 계약실적 추이

(단위 : 백만달러, %)

공종	□90	□95	□96	□97	□98	□99	□00
							금액	증감률
토목	5,425.5 (80.1)	2,201.4 (25.9)	1,990.4 (18.5)	2,613.2 (18.6)	521.5 (12.9)	1,590.7 (17.3)	2,765.3 (50.9)	73.8
건축	420.1 (6.2)	3,596.4 (42.3)	4,287.7 (39.8)	6,124.4 (43.6)	1,394.8 (34.4)	1,943.9 (21.2)	731.5 (13.5)	-62.4
플랜트	907.5 (13.4)	2,405.5 (28.3)	4,284.7 (39.7)	4,957.3 (35.3)	1,954.0 (48.2)	5,414.3 (58.9)	1,703.5 (31.4)	-68.5
전기	0.2 (0.0)	256.0 (3.0)	130.3 (1.2)	231.4 (1.7)	59.8 (1.5)	238.3 (2.6)	212.1 (3.9)	-11.0
통신	0.0 (0.0)	29.8 (0.4)	49.2 (0.5)	97.7 (0.7)	86.5 (2.1)	0.0 (0.0)	8.1 (0.1)	NA
용역	16.6 (0.2)	18.5 (0.2)	37.0 (0.3)	8.3 (0.1)	38.8 (1.0)	1.5 (0.0)	12.7 (0.2)	746.7
총계	6,769.9 (100.0)	8,507.6 (100.0)	10,779.3 (100.0)	14,032.4 (100.0)	4,055.3 (100.0)	9,188.8 (100.0)	5,433.2 (100.0)	-40.9

주 : 1. 증감률은 전년동기 대비 증감률임.  2. 구성비는 각 년도 총계에 대한 구성비임.

자료 : 해외건설협회(http://www.icak.or.kr).

- 이와 더불어 아시아와 구미지역에서의 개발사업 철수와 건축부문의 상대적인 가격 경쟁력 저하는 건축부문의 수주를 저하시킴.

2. 문제점

○ 기업의 대외신인도 하락

-  부도, 워크아웃, 법정관리 등 부실건설업체의 증가는 해당업체뿐 아니라 한국 건설업체 전반에 대한 해외금융기관과 발주처의 불신을 증대시킴.

·일 예로 2단계 구조조정시 부실업체로 분류된 신화와 동아건설의 경우 2000년 11월 6일 현재 약 111억 9600만 달러(신화건설 6억 3,600만 달러, 동아건설 105억 6,000만 달러)의 공사를 수행중임.

·이 중 신화건설과 동아건설이 각기 2억 2,200만 달러와  4억 9,000만 달러의 잔여공사를 남겨놓고 있는 상태이며, 이들 공사가 중단될 경우 국내은행이 약 2억 7,700만 달러(신화건설 4,700만 달러, 동아건설 2억 3,000만 달러), 해외은행이 약 2억 7,000만 달러(신화건설 6,000만 달러, 동아건설 2억 1,000만 달러)의 보증채무를 부담하여야 할 것으로 파악됨.

<표 4> 신화건설의 해외공사 현황(2000. 11. 6 현재)>

단위: 천달러

국가	공사명	계약액	진척현황 (%)	잔여공사	보증현황
쿠웨이트	원유 전송 가압장 설비 설치 공사	130,179	0	130,179	26,361
사우디	폐윤활유 재생공장 건설공사	16,267	0	16,267	3,014
사우디	SHARQ2 폴리에칠렌 건설공사	600	87	78	120
카타르	노드코 정유공장 확장공사	51,250	11	45,612.5	30,106
인니	페이튼 석탄화력발전소	379,233	100	0	79,934(국내)
인니	암모니아공장 건설공사	28,165	99	281.7	NA
인니	일산 1500톤 암모니아공장 건설공사	22,703	0	22,703	45,200(국내)
방글라데시	요소 및 암모니아 공장 개수 공사	7,184	0	7,184	1,728(국내)
합 계		635,581		222,305.2	186,463

주: □국내□는 국내은행이 보증한 금액임.

자료: 해외건설협회, □업체별 계약공사 실적 목록□.

<표 5> 동아건설의 해외공사 현황(2000. 11. 6 현재)>

단위: 천달러

국가	공사명	계약액	진척도	잔여공사	보증현황
					국내	해외
사우디	티하마-알바하 지역 배전공사	5,332	0	5,332		534
사우디	외선망 확장 토목공사	1,600	0	1,600		300
리비아	리비아 대수로공사	3,752,448	100	0	260,858	272,000
리비아	리비아 대수로 2단계 공사	6,638,287	94	398,297.2	221,810	200,000
리비아	대수로 1단계 관로부식 방지시설	84,803	70	25,440.9	5,906	6,781
베트남	하이반 터널공사	14,210	0	14,210	4,547.2	900
일본	동일본 물류센터 신축공사	5,579	99	55.8	NA	NA
일본	고베시 부흥지원공자 신축 제3기공사	5,147	98	102.9	528	555
일본	후꾸오까 고속철도 3호선 건설공사	12,527	20	10,021.6	NA	NA
일본	요꼬하마 소년감별소 신축공사	5,879	65	2,057.7	-	857
일본	요코하마항 국제여객터미널 신축공사	9,891	8	9,099.7	NA	NA
일본	사이언스월도 건축공사	5,724	20	4,579.2	NA	NA
일본	도바타 남측 복합공공시설 건설공사	10,680	0	10,680	NA	NA
일본	고속전기궤도8호선 이마이치 정류장 건설공사	10,475	0	10,475	NA	NA
합 계		10,562,582		491,952	493,649.2	481,927

자료: 해외건설협회, □업체별 계약공사 실적 목록□.

-  이에 따라 금융기관의 보증기피, 발주처의 추가보증 요구 및 PQ시 배제 등 해외건설 입찰 자체를 불가능하게 하는 사태가 유발됨(<표 6>참조).

·1998년 이후 외국 발주기관이나 금융기관은 국내 시중은행의 보증서를 인정하지 않고 수출입은행, 산업은행 등 국책금융기관의 보증을 요구함.

·또한, 우리 건설업체의 신용상태에 대한 불신이 확산되어 발주처는 우리 업체 실태를 확인하는 한편, 정부의 시공보장 요구하거나 보증서 제출 지연시 낙찰 취소를 경고하는 등 요구조건을 대폭 강화함.

·이에 따라 입찰자체를 포기하거나, 사전자격심사에서 탈락하거나 또는 최저가로 입찰했음에도 불구하고 계약에서 실패하는 사례가 빈번히 발생함.

·이에 부가하여 신용하락 후 현지은행에서 시공자금(자재구매용 L/C개설 포함) 조달도 거의 불가능한 상태임.

<표 6> 해외건설 수주 실패 사례(2000)

발주처	공사	규모	건설업체	사유	시기
방글라데시 말레이시아 싱가포르 아랍에미레이트 대만 필리핀 베트남 방글라데시	동북부 가스 파이프 공사 MLNG Tiga 프로젝트 LRT 프로젝트 제벨알리 가스 프로젝트 LNG기지 프로젝트 열병합발전소 건설 하노이 배수로공사 신공항 청사건설	0.45억 달러 n.a. 5.5억 달러 3.3억 달러 4.2억 달러 0.5억 달러 0.5억 달러 n.a.	대우 현대 대우 현대 현대 현대 극동 현대	보증실패 보증실패 사전자격심사탈락 사전자격심사탈락 사전자격심사탈락 사전자격심사탈락 보증실패 보증실패	6월 7월 7월 7월 8월 8월 8월 9월

자료: 해외건설협회.

<표 7> 10대 업체 수주실적 추이

(단위 : 백만달러, %)

순위	1997		1998			1999			2000
	업체명	금액	업체명	금액	증감률	업체명	금액	증감률	업체명	금액	증감률
1	현대건설	3,951.8	현대건설	1,319.5	-66.6	현대건설	4,150.8	214.6	현대건설	2,539.5	-38.8
2	대우건설	3,576.0	삼성물산	736.7	-10.9	SK건설	988.3	342.2	삼성물산	680.7	-1.9
3	SK건설	1,593.3	대우	704.3	-80.3	대우	890.2	26.4	한국중공업	648.6	8.8
4	동아건설	863.6	SK건설	223.5	-86.0	삼성물산	693.8	-5.8	대우건설	410.8	-53.9
5	삼성물산	826.5	LG건설	197.7	-38.2	한국중공업	595.9	n.a.	신화건설	158.7	-4.9
6	쌍용건설	727.0	대림산업	164.4	-26.7	현대중공업	337.3	n.a.	삼성ENG.	149.4	n.a.
7	LG건설	319.9	삼성ENG.	82.0	1,363.3.	쌍용건설	228.6	255.5	대림산업	137.6	0.6
8	한진중공업	257.1	경남기업	71.9	-30.6.	동아건설	191.9	342.2	쌍용건설	105.9	-53.7
9	포스코개발	244.5	한진중공업	70.9	-72.4	LG건설	188.1	-4.9	동아건설	100.0	-47.9
10	대림산업	224.5	신화건설	70.8	-63.1.	신화건설	166.8	135.5	SK건설	97.1	-90.2
합계		12,584.2		3,641.9	-71.1		8,431.7	131.5		5,028.3	-40.4

주 : 1) 순위는 각 년도 수주실적 순위임.  2) 증감률은 전년동기 대비임.   3) n.a. : not available

자료 : 해외건설협회(http://www.icak.or.kr).

- 기업들의 대외 신인도 하락 결과 우리나라 해외건설의 90%이상을 차지하는 10대 건설업체들의 2000년도 수주액은 전년에 비해 40.9%나 감소함(<표 7>참조).

·특히 1997년 이전 총 해외건설의 40%를 차지하던 극동, 경남, 대우, 동아, 쌍용의 수주비중은 해당기업이 부도나 워크아웃 상태에 들어감에 따라 2000년에는 10%로 하락함.

○ 프로젝트 파이낸싱에 대한 대응력 부재

-  IMF이후 금융권의 구조조정으로 국내 건설업체는 직접 및 간접 금융을 통한 자금조달이 불가능해짐에 따라 유동성이 급격히 악화되어 증가하는 금융요청 공사에 대한 대응력을 상실함.

·1996∼2000년까지 최근 5년간 해외건설 실적을 사업 유형별로 살펴보면, 1996년과 1997년의 경우 파이낸싱을 요구하는 개발형 공사와 BOT형 공사가 전체 공사 각각 전체 공사의 40%와 19.3%를 차지하였으나, IMF이후 급격히 감소하였으며, 2000년도에는 단 한 건도 없음(<표 8>참조).

<표 8> 프로젝트 유형별 계약실적 추이

(단위: 백만달러, %)

구 분	1996		1997		1998		1999		2000
	금액	구성비	금액	구성비	금액	구성비	금액	구성비	금액	구성비
개발형	1,713.0	15.9	1,875.7	13.4	174.5	4.3	261.3	2.8	17.5	0.3
BOT형	1,628.5	15.1	825.0	5.9	0.0	0.0	0.0	0.0	0.0	0.0
시공자금융(a)	261.0	2.4	27.5	0.2	213.0	5.3	929.3	10.1	131.2	2.4
도급형(a포함)	7,437.8	69.0	11,331.6	80.8	3,880.8	95.7	8,927.4	97.2	5,415.6	99.7
합계	10,779.3	100.0	14,032.4	100.0	4,055.3	100.0	9,188.8	100.0	5.433.2	100.0

주: 도급형 공사에 시공자 금융제공 공사를 포함하였으므로, 각 유형별 공사의 실제 합계 금액은 표의 합계를 초과함.

자료: 해외건설협회, 내부자료.

○ EP(Engineering & Procurement)능력 취약 및 가격 경쟁력 상실

- 우리 건설업체들의 경우 현재까지도 플랜트의 수주를 위해 요구되는 EPC(Engineering-Procurement-Construction) 능력 중 고부가가치 부문인 엔지니어링(E)은 핵심 기술을 보유한 선진 건설업체에 의존하고 있으며, 기자재 공급(P) 역시 주도적으로 시행하지 못하고 있음.

·일 예로 플랜트 및 관련 기자재 분야의 발주가 증가하고 있는 중동지역의 경우 99년도에는 중동에 진출한 44개 국가들 중 수주실적 1위를 차지하였으나, 2000년도 8월말 현재에는 7위로 하락하였으며, 기자재 부문의 수주 실적은 전무함(<표 9>참조).

) 2000년 1∼8월까지 중동 21개국의 공종별 발주 현황은 다음과 같음.

공 종	발주액(백만달러)	비중(%)
플랜트	17,740.3	46.9
기자재 공급	12,281.4	32.5
기계, 전기, 통신	3,576.9	9.5
건축	1,035.9	2.7
용역	771.9	2.1
토목	2,396.2	6.3
합계	37,802.5	100.0

자료: 해외건설협회.

<표 9> 중동지역 10대 외국업체 수주현황(2000.1∼8)

순위	국가		금액(백만달러)	비중(%)
	총 수주액		37,082.53	100.0
1		미국	11,795.68	31.2
2		이태리	8,066.6	21.3
3		이란	2,500.0	6.6
4		아랍에미레이트	2,250.9	6.0
5		사우디아라비아	1,535.9	4.1
6		스웨덴	1,399.0	3.7
7		한국	1,153.7	3.1
8		독일	1,077.1	2.8
8		중국	1,055.5	2.8
10		영국	902.9	2.4

자료: 해외건설협회.

- 한편, 단순 건축, 토목 분야의 경우 중급 기술과 상대적으로 낮은 가격으로 입찰에 참여하는 중국 등 후발 개도국 업체들 사이에서 경쟁력을 상실해 가고 있는 실정임.

·필리핀, 베트남, 방글라데시 등 아시아 주요 진출국에서 단순 토건은 가격 경쟁력 상실 현상이 뚜렷이 나타남.

·일 예로 필리핀 아그노강 복구공사 입찰에서 한진은 현지 업체보다 낙찰가가 23% 높았음.

○ 지원제도의 실효성 미흡

-  해외건설이 지난 70년대와 80년대 두 차례 오일 쇼크시 석유수입대금의  30% 이상을 흡수하면서 국제수지 개선에 크게 기여할 수 있었던 데에는 정부의 적극적인 지원제도에 힘입은 바 큼.

-  물론 현재 대외적으로는 WTO가 발효되었으며, 대내적으로는 우리 경제가 아직 IMF체제를 완전히 극복하지 못하여 과거와 같은 지원을 기대하기는 어려움. 그러나 현재 시행되고 있는 지원제도의 실적을 볼 때, 현재의 지원제도 조차도 그 실효성이 의문시 됨.

- 현재 해외건설의 주요 지원제도인 대외경제협력기금(EDCF: Economic Development Cooperation Fund), KOICA의 개발조사사업, 한국수출입은행 및 수출보험공사 등 공적수출신용기관의 지원 등은 매우 미미한 실정임.

·해외건설 지원제도에 대한 보다 상세한 내용을 제Ⅳ장에서 보다 구체적으로 살펴 봄.

4. 해외건설 지원제도의 현황과 문제점

- 현재 해외건설을 위한 주요 지원제도로는 대외경제협력기금(EDCF: Economic Development Cooperation Fund), 한국국제협력단(KOICA: Korea International Cooperation Agency)의 개발조사사업, 한국수출입은행의 연불금융 및 기술제공자금, 국책은행의 보증지원 그리고 한국수출보험공사의 해외공사 관련 보험(해외공사보험, 수출보증보험 및 해외투자보험) 등이 있음. 이의 지원 내역을 살펴보면 다음과 같음.

1. 대외경제협력기금(Economic Development Cooperation Fund: EDCF)

- 대외경제협력기금은 우리나라가 국제적 지위향상에 상응하는 국제사회에서의 역할을 수행하고 개도국과의 장기적인 협력관계를 구축하기 위하여 1986년 12월 승인된 양허성 공적개발원조(Official Development Aid: ODA) 자금임.

·그 주체는 정부 대 정부이며, 형태는 무상원조(Grant Aid), 기술원조(Technical Assistance)  및 양허성 차관(Concessionary Loan)으로 구성됨.

- 1987년 이후 2000년 말까지 EDCF의 지원 내역을 보면, 총 99개 사업에 1조 5,900억원(15억 9,000만 달러)이 승인됨. 이중 건설부문에는 총 42건에 6,300억원(6억 5,320만 달러)이 승인된 것으로 집계됨(<표 10>참조).

- 이는 금액을 기준으로 할 때 전체 EDCF 지원액 중 39.7%에 불과하여 일본의 OECF(Overseas Economic Cooperation Fund)의 건설부문 지원에 비하면 매우 미미한 수준임.

·EDCF의 경우 그 절대액의 규모가 작을뿐 아니라 90년대를 기준으로 할 때, 40%정도에 불과함. 또한, 건설부문의 지원이 60%를 상회한 2000년의 경우도 그 절대액면에서는 전년과 거의 비슷한 수준임.

·일본 OECF의 경우 1995년을 기준으로 총 1조 933억엔 중 62.2%에 달하는 6,800억 엔을 건설부문에 지원하였음.

·또한, 인프라 기금인 AIDEC 등 20개 프로젝트에 지분을 출자하여 개도국 인프라 개발에 일본 건설업체의 참여를 지원하고 있음.

<표 10> EDCF 승인액 중 건설부문 지원 추이(1987∼2000)

(단위 : 백만원, %, 건)

연도	사업전체		건설분야
	승인액	건수	건설 승인액		건수
				비중
1987	17,890	2	9,839	55.0	1
1990	23,775	4	19,367	81.5	2
1991	58,021	6	16,315	28.1	2
1992	71,594	6	15,723	22.0	2
1993	50,540	2	0	0.0	0
1994	82,796	9	32,883	39.7	4
1995	120,898	9	64,450	53.3	5
1996	302,662	21	93,901	31.0	10
1997	94,690	6	49,253	52.0	4
1998	179,040	10	42,135	23.5	1
1999	265,083	12	125,017	47.2	5
2000	242,353	12	150,908	62.3	6
총계	1,590,342	99	630,785	39.7	42

주: 건설승인액은 EDCF 지원대상분야 중 SOC 사업(공항, 항만 등)과 상하수도, 폐기물처리, 오염방지시설 등 환경관련사업 분야를 합하여 산출한 것임.

자료: 수출입은행.

2. 한국국제협력단의 개발조사사업

- 개발조사사업은 개도국의 경제 사회 발전에 기여할 수 있는 각종 개발사업 및 계획 등 프로젝트에 대해 조사단 또는 전문가를 파견, 종합개발계획, 기초조사, 타당성 조사 및 실시설계 등을 작성, 제공하는 기술용역을 무상지원하는 사업임.

-  <표 11>에서 보는 바와 같이, 지난 10년간 개발조사사업 실적을 보면 총 39개 사업(신규사업 기준)에 194억 1,400만원에 불과하여 미국, 일본 등과 비교해 볼 때 현저히 낮음.

- 수주 경쟁에서 프로젝트의 사전 정보 입수의 중요성이 증대됨에 따라 미국, 일본은 사전 타당성 조사비를 지원하여 초기단계에서 공사 정보 입수하고 있음.

·1998년을 기준으로 미국, 일본의 조사사업 지원 실적을 우리나라와 비교해 보면, 미국(TDA) 약 5,600 만 달러, 일본(JAICA) 약 3억 달러, 한국 (KOICA) 약 200만 달러인 것으로 나타남.

<표 11> KOICA 개발 조사 사업 실적

(단위 : 건, 백만원)

구분	1991년	1992년	1993년	1994년	1995년	1996년	1997년	1998년	1999년	2000년
지원국가	2	5	7	8	6	8	7	10	8(1)	7
사업건수	2(2)	7(5)	12(5)	16(6)	12(1)	12(5)	10(5)	12(6)	10(1)	7(3)
지원금액	35	989	2,106	2,912	2,420	1,260	2,975	2,570	2,059	2,088

주: 1. 지원국가중 (  )는 국제기구를 의미함.

2. 사업건수는 계속사업을 포함한 수치이며, (  )는 신규사업을 의미함

자료 : 한국국제협력단

3. 한국수출입은행의 연불금융 및 기술제공자금

-  해외건설 수출을 지원하기 위한 금융지원책으로는 1985년 제정된 □해외건설공사에 대한 자금지원 지침□에 의거하여 수출자금 중 연불금융과 기술제공자금이 지원됨.

·수출자금의 지원은 선박, 산업설비, 철도차량에 대하여 제작금융과 연불금융의 형태로 지원됨. 이중 해외건설은 「산업설비」부문에 포함되어 연불금융의 지원대상이 됨.

) 제작금융이란, 수출목적물의 제작시부터 인도완료시까지 생산 또는 수출에 소요되는 자금지원임.

) 연불금융이란, 수출목적물의 인도 완료 후 연불대금 회수 시까지의 자금지원임.

·기술제공자금이란, 외국에 기술이나 용역(해외에서 수행하는 건설공사 포함)을 촉진하기 위해 그에 필요한 자금을 내국인에게 대출하는 것으로 기술제공전 금융과 기술제공 후 금융으로 구분됨.

-  그러나, 건설업체에 대한 연불금융은 지원을 위해 요구되는 높은 선수금 비율과 외화가득률을 충족시킬 수 없어 그간 한 건의 실적도 없으며, 기술제공자금 역시 1997년 50억 원을 끝으로 실적이 없는 상태임.

<표 12> 한국 수출입 은행의 융자승인 실적

(단위 : 백만원)

구 분	1997	1998	1999	2000(P)
수 출 자 금	6,834,438	5,835,671	9,395,730	7,810,888
(선 박)	1,146,901	1,229,329	2,630,758	2,180,689
(산 업 설 비)	2,569,501	1,804,769	2,063,936	753,735
(기 계 류)	2,213,036	1,036,113	274,045	550,957
(기술제공자금)	5,000	0	0	0
(전 대 자 금)	130,687	50,216	13,975	16,688
(자본재수출중소기업)	769,313	870,198	758,190	782,426
(무역어음재할인)	0	845,046	3,654,825	3,526,393
해외투자자금	671,760	108,276	10,881	21,012
수 입 자 금	303,402	36,440	51,013	50,541
대외경제협력자금	0	0	0	45,223
합 계	7,809,601	5,980,387	9,457,624	7,927,664

주 : 1) 중소규모자본재 수출자금대출 275,422백만원 포함.

2) 표의 대외경제협력자금은 EDCF와는 다른 개념임.

자료 : 한국수출입은행(www.koreaexim.go.kr)

-  이와 같이 실질적인 지원이 이루어지지 않자 정부는 해외건설의 활성화를 위해 지난 2000년 8월 □해외건설공사 자금 지원 지침□을 개정함(<표 13>참조).

·주요 개정 내용으로는 ①최저 외화가득률 요건 완화하고(20%→15%, 이사회 승인 공사 15%→10%), ②제3국 업체에 대한 하도급 계약 참여분을 융자대상 계약 금액에 포함시켜 융자대상 계약의 범위를 확대하며, ③국내소요 자금에만 한정하였던 기술제공전자금의 대출을 실소요 자금으로 개정하여 국외소요자금도 지원대상에 포함하며, ④사문화된 국산기자재율에 대한 조항을 삭제하는 것 등임

<표 13> 해외건설 공사 자금지원 지침 개정(안)

구분	현 행	개 정 (안)
최저 외화가득률 요건 완화	1. 지원대상요건 다. 외화가득률 융자대상금액의 20%이상. 다만, 각호의 1에 해당하는 공사로서 이사회의 승인을 얻은 경우에는 15%이상 (1) 경제협력기금(EDCF)으로 지원되는 사업과 관련된 공사 (2) 우리나라 기업의 유치를 목적으로 하는 해외공사 건설공사 (3) 산업설비 수출에 수반되는 공사 (4) 국제금융기구의 지원하에 추진되는 사업과 관련된 공사 (5) 건설시장 개척, 경제협력 증진 또는 해외건설진흥을 위해 필요하다고 건설교통부장관이 추천하는 공사	1. 지원대상요건 다. 외화 가득률 융자대상 계약금액의 15%이상. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 공사로서 이사회의 승인을 얻은 경우에는 10% 이상 (1)∼(5) (현행과 동일)
융자대상 계약금액의 범위 확대	2. 융자대상금액의 범위 융자대상 계약금액은 국내업체가 수주한 당해공사의 계약액에서 다음 각 호의 해당금액을 공제한 잔액을 기준으로 한다. (1) 외국업체의 하도급 계약 참여분 (2) 산업설비수출 등에 따라 당행의 다른 자금대출을 받는 해당 계약금액	2. 융자대상금액의 범위 (현행과 동일) (1) 현지업체의 하도급 계약 참여분 (2) (현행과 동일)
기술제공전 금융에 대한 국외 소요 자금 지원	3. 융자조건 가. 기술제공자금 대출 (1) 기술제공전 대출 (가) 융자대상자 (기 재 생 략) (나) 융자비율 융자대상 계약금액의 90% 범위내에서 국내소요자금으로 한다 (신 설) 다만, 입찰안내서상 수출신용기관의 지원을 요구하고 있거나, 외국의 경쟁업체가 수출신용기관의 지원을 받아 참여하는 경우에는 융자대상 계약금액의 50% 범위내에서 국내외소요자금을 지원할 수 있으며, 수주 경쟁상 불가피하다고 인정되는 경우에는 운영위원회의 의결을 거쳐 융자비율을 확대하여 지원할 수 있다.	3. 융자조건 가. 기술제공자금 대출 (1) 기술제공전 금융 (가) 융자대상자(현행과 동일) (나) 융자비율 융자대상 계약금액의 90% 범위내에서 실소요자금으로 한다 (다) 대출잔액 한도 1) 대출잔액의 한도는 융자대상 계약금액의 30%로 한다. 다만, 국외소요자금의 대출잔액은 융자대상 계약금액의15%를 초과할 수 없다. 2) 입찰안내서상 수출신용기관의 지원을 요구하고 있거나, 외국의 경쟁업체가 수출신용기관의 지원을 받아 참여하는 경우에는 대출잔액의 한도를 융자대상 계약금액의50%로 하며, 수주경쟁상 불가피하다고 인정되는 경우에는 운영위원회의 의결을 거쳐 그 한도를 확대할 수 있다. 이 2)의 경우 1) 단서의 규정은 적용하지 아니한다.
□국산기자재율 등□ 조항 삭제	라. 국산기자재율 등 국산기자재율 또는 외자재 의존율은 적용하지 아니한다	(삭 제)

-  그러나 이러한 개정 완화에도 불구하고, 현재 해외건설시장의 동향을 고려해 볼 때 지원을 위해 요구되는 최저 외화가득률은 여전히 너무 높은 수준이며, 수출입은행이 신용취급대상으로 하고 있는 신용등급 BBB이상인 업체는 대림산업, 삼성물산, SK건설, 삼환기업, LG건설, 포스코개발의 6개사에 지나지 않아 여전히 지원의 실효성이 의문시 됨.

4. 국책은행의 보증지원

-  수출입은행과 산업은행에서는 해외건설 업체들의 수주를 지원하기 위해 입찰보증, 선수금 보증, 공사이행보증, 하자보증 등 각종 보증을 지원함. 특히 지난 1998년 이후 국책은행의 보증을 요구하는 해외 발주처가 증가함에 따라 국책은행의 보증은 해외건설 수주에 필수적인 요건이 됨.

-  지난 1998∼2000년까지 수출입은행과 산업은행의 보증발급 현황을 보면, 2000년 들어서 지원이 증가하기는 하였으나, 2000년 신규수주를 기준으로 볼 때, 총 수주건수에서 차지하는 비중은 14%에 지나지 않으며, 금액기준으로도 50%에 채 미치지 못하고 있음.

<표 14> 국책은행 보증발급 지원(총 수주 기준)

	1998		1999		2000
수주총액(A)	114	4,055,313	135	9,188,750	118	5,354,311
국책은행보증지원(B)	16	799,032	20	1,205,430	20	3,205,774
지원율(B/A,%)	14.04	19.70	14.81	13.12	16.95	59.87
산은보증(C)	4	212,212	6	318,046	6	1,601,018
산은보증지원율(C/A)	3.51	5.23	4.44	3.46	5.08	29.90
산은보증(D)	13	586,820	14	887,384	14	1,604,756
수은보증지원율(D/A)	11.40	14.45	10.37	9.66	11.86	29.97

자료: 건설교통부.

<표 15> 국책은행 보증발급 지원(신규수주기준)

	1998		1999		2000
	건수	계약액	건수	계약액	건수	계약액
해외건설신규수주(A)	115	3,573,626	135	7,971,179	118	4,994,929
국책은행보증지원(B)	16	428,927	16	1,709,157	16	2,394,565
지원율(B/A,%)	13.91	12.00	11.85	21.44	13.56	47.94
(산은보증지원(C))	3	106,878	7	336,246	5	1,137,742
(산은보증지원율(C/A))	2.61	2.99	5.18	4.22	4.23	22.78
(산은보증지원(D))	13	322,049	9	1,372,911	11	1,256,823
(수은보증지원율(D/A,%)	11.3	9.01	6.67	17.22	9.32	25.16

자료: 건설교통부.

5. 해외건설 관련 보험제도

- 한국수출보험공사에서 운영하고 있는 보험 중 해외건설과 관련된 보험으로는 해외공사보험, 수출보증보험 및 해외투자보험이 있음.

) 해외공사보험은 해외공사계약 체결 후 그 공사에 필요한 물품의 수출이 불가능하게 되거나 그 공사의 대가를 받을 수 없게 된 경우, 또는 해외공사에 사용할 목적으로 공여된 장비에 대한 권리가 박탈됨으로써 입게되는 손실을 보상하는 보험임.

) 수출보증보험은 금융기관이 해외공사계약 또는 수출계약 등과 관련하여 수출보증을 한 경우에 보증상대방으로부터 이행청구를 받아 이를 이행함으로써 입게되는 금융기관의 손실을 보상하는 보험임.

) 해외투자보험은 해외투자를 한 후 투자대상국에서 수용, 전쟁, 송금위험으로 인하여 그 해외투자의 원리금, 배당금 등을 회수할 수 없게 되거나 보증채무이행으로 입게되는 손실을 보상하는 보험임.

-  해외건설에 대한 이 보험들의 지원 실적을 살펴보면, 수출보증보험의 경우 최근 다소 증가하는 추세를 보이나, 여전히 매우 미미한 실정임(<표 14>참조).

·해외건설과 가장 밀접한 관련을 가지는 해외공사보험의 경우 2000년도 말 현재 총 보험실적에서 차지하는 비중은 1.2%에 불과함.

·특히 최근의 실적을 보면, 1999년에만 2,038억원의 실적이 있을 뿐 1997년, 1998년 그리고 2000년에는 한 건의 실적도 없는 실정임. 1999년의 실적도 총 보험금액의 0.6% 수준에 불과함.

·최근 보험액이 증가하고 있는 수출보증보험의 경우도 건설부문의 비중은 1%내외에 지나지 않음.

<표 16> 한국수출보험공사의 보험 종목별 인수 실적

(단위 : 백만원)

종 목	∼1996	1997	1998	1999	2000.12	계
단기수출보험	15,182,112	12,017,403	23,557,477	27,346,816	28,622,515	106,726,324
수출어음보험	15,175,764	1,066,136	518,687	334,765	368,311	17,463,662
중장기수출보험	6,786,846	1,432,636	936,960	1,279,242	889,329	11,325,013
해외공사보험	1,716,916	0	0	203,780	0	1,920,696
해외투자보험	1,336,936	125,129	112,250	158,248	122,317	1,854,879
수출보증보험	3,237,241	232,191	1,150,282	2,034,600	2,009,808	8,664,122
기타(9`종)	1,150,932	432,914	1,893,960	2,811,640	3,905,461	10,194,908
합 계	44,586,747	15,306,410	28,169,615	34,169,091	35,917,741	158,149,603

주: 기타는 이자율변동보험, 환변동보험, 수출신용보증, 수입신용보증, 수출금융보험, 위탁판매수출보험, 일반수출보험, 시장개척보험, 농수산물수출보험임.

자료: 한국수출보험공사(www.keic.or.kr)

5. 해외건설 활성화를 위한 추진과제 및 실천전략

1. 단기적 추진과제와 실천전략

(1) 건설업체

○ 지속적인 구조조정 추진을 통한 경영 내실화와 재무구조의 개선

- 해외건설 수주 확대를 위해 무엇보다 우선되어져야 할 것은 지속적인 구조조정을 통해 개별 건설업체의 경영을 내실화하고 재무구조를 개선하여 대외 신인도를 제고하는 것임.

-  해외건설의 문제점에서 지적된 바와 같이, 현재의 해외건설 사태가 유발된 가장 중요한 원인은 국내 건설업체의 신인도 하락임.

·이러한 신인도 하락은 수익성을 도외시하고 외형위주의 성장과 차입경영을 추구한 그간의 경영전략에서 기인함.

- 따라서 건설업체들은 정부의 지원을 기대하기에 앞서 지속적인 구조조정과 재무구조 개선을 통해 신용등급을 상향시키는 노력을 기울여야 할 것임.

-  이를 위해 사업구조 분석을 통해 역량을 집중시키고, 경영 및 회계의 투명성을 제고하며, 현금흐름(cash-flow)을 중심으로 한 경영 시스템을 구축하여야 할 것임.

○ 전략적 제휴의 확대

- 실추된 이미지 회복이나 플랜트 수주를 위한 핵심기술의 보유는 단기간내에 이루어지기 어려움. 따라서 단기간내에 수주를 확대하기 위한 가장 현실적인 대안은 전략적 제휴를 확대하는 것임.

- 전략적 제휴는 대형 프로젝트에 따르는 위험을 분산시키고 경쟁우위의 결합을 통해 시너지 효과를 창출할 수 있음. 특히 플랜트 분야의 핵심기술과 금융능력이 취약한 우리 건설업체의 경우 이를 보완할 있는 전략적 제휴가 요망됨.

·일 예로 멕시코 카테레이타 정유공장 건설의 수주는 SK건설의 독일의 지멘스와의 제휴가 결정적인 역할을 함.

- 전략적 제휴의 대상으로는 선진국 선도 건설업체, 현지업체, 그리고 현지국 정부가 검토될 수 있음.

-  그러나 현재 국내 건설업체들의 신인도 하락으로 선진국 선도 건설업체들이 전략적 제휴를 꺼리고 있는 실정임. 따라서 과거 프로젝트 베이스의 제휴를 통해 우호적인 관계를 맺었던 경험이 있는 선도 외국업체들을 제휴의 우선대상으로 검토하여야 할 것임.

○ 국내 기업간 과당경쟁의 지양 및 공조체제의 구축

- 규제완화의 일환으로 해외건설촉진법상의 수주경합의 조정이나 진출지역을 지정하는 조항이 모두 삭제됨에 따라 해외 공사에 있어서 국내업체간 과당경쟁이 벌어지는 사례가 발생함.

·이러한 무분별한 수주경쟁은 수익성을 무시한 저가투찰로 물량 확보에도 불구하고 해외건설의 시행이 기업 전체의 경영악화를 초래할 우려가 높음.

-  따라서 공종 및 지역의 특화를 통해 국내업체간의 과당경쟁을 지향하고, 나아가 연구개발 및 대규모 프로젝트 수행을 위한 공조체제를 확립함으로써 대형 선진건설업체들에게 대응하여야 할 것임.

(2) 정부

○  신속한 구조조정 완료 및 홍보 강화

- 현재까지 마무리되지 않고 있는 금융 및 기업 구조조정을 조속히 마무리지어 안정된 금융시스템을 마련하는 한편, 구조조정 대상이 되고 있는 업체들에 대한 계획을 명확히하여 해외 발주기관과 금융기관의 불안을 해소하여야 함.

·정부는 금융 구조조정의 조속한 마무리를 통해 각 은행들이 새로운 금융 시스템에서 적용할 명확한 자금공여 기준을 제시함으로써 건설업체들이 해외건설을 위한 구체적인 자금계획의 수립이 가능하도록 하여야 할 것임.

·또한, 국내 부실 건설업체에 대한 분명한 처리방안을 마련하고 이를 해외 발주기관과 금융기관에 제시하여야 할 것임.

-  이에 부가하여, IMF이후 각 건설업체들의 지속적인 구조조정 결과 문제가 되고 있는 일부업체를 제외한 대다수 대형 건설업체들의 재무구조가 상당히 개선된 것으로 나타나는 바, 이에 대한 적극적인 대외 홍보가 요구됨.

·<표 17>에서 보는 바와 같이 2000년도 상반기 상장 건설업체들(관리대상 업체 제외)의 재무비율을 분석한 결과 전년 동기인 1999년도 상반기에 302.2%를 기록하였던 부채비율이 254.2%로 48% P나 하락하였으며, 자기자본비율은 39.0%에서 44.6%로 5.6% P 상승하였음.

<표 17> 상장 건설업체의 99년 상반기 대비 2000년도 재무비율(관리대상 업체 제외)

구 분	유동비율	부채비율	유동부채비율	자기자본비율	매출액영업이익률	매출액경상이익률
1999상	142.2 %	302.2 %	173.0 %	39.0 %	7.7 %	2.5 %
2000상	131.9 %	254.2 %	162.8 %	44.6 %	6.8 %	3.7 %

자료: 증권거래소, 상장 건설업체 1999년 상반기 및 2000년도 상반기 사업보고서.

○ 금융지원의 현실화

① 최저 외화가득률 기준 하향 조정

- 전술한 바와 같이 2000년 8월 정부는 □해외공사 자금지원 지침□을 개정, 해외공사에 대한 자금지원을 위한 최저 외화가득률 기준을 기존의 20%에서 15%(이사회의 승인을 얻을 경우 15%→10%)로 하향 조정한 바 있음.

-  그러나 오늘날의 해외건설은 현지화 추세의 강화에 따라 현지국이나 제3국 의 값싼 인력을 활용하는 비율이 높고, 기자재의 경우도 발주처가 지정한 선진국의 자재를 활용하던가, 글로벌 sourcing에 의존함. 따라서 1997년 이후 공사 당 평균 외화가득률은 10%내외인 것으로 파악됨.

-  이와 같이 볼 때, 개정된 최저 외화가득률 15% 역시 건설업체들이 실질적인 금융지원을 받기에는 높은 수준이므로 금융지원의 실효성을 높이기 위해서는 이를 10% 정도로 하향 조정할 필요가 있음.

② 총액여신한도의 한시적 확대 또는 예외 적용

- IMF이후 제2 금융권의 구조조정과 국내 은행의 총액한도 규정에 의해 건설업체들은 국내은행으로부터의 자금대출과 공사 수주를 위한 보증을 발급받기가 매우 어려워짐.

·일 예로 현재 동일계열 여신한도가 적용되는 4대 계열기업 건설업체(현대, 삼성, LG, SK)의 경우 여신한도가 거의 소진된 상태임.

- 따라서 해외은행으로부터의 운영자금 차입이 가능하도록 국내 기업의 신뢰회복 시까지 한시적으로 총액여신한도 규제의 예외를 인정하여 해외차입을 위한 국내 은행의 지급보증과 공사 수주를 위한 보증을 원활히 하도록 할 것이 요망됨.

·현재 정부는 민자유치사업의 활성화를 위해 건설업체의 SOC투자액에 대해서는 총액여신한도에서 제외함.

③ 구매자 신용(Buyer Credit)을 통한 지원의 확대

- 현재 대부분의 건설업체의 경우 부채비율의 증가와 총액여신한도 관계로 공급자 신용 방식의 금융지원의 활용을 기피하고 있음. 또한, 해외건설을 위한 공급자 금융지원의 경우 산업설비수출로 한정되어 있는 실정임. 따라서 해외건설 수출에 대해서도 구매자신용방식의 지원을 확대할 것이 요망됨.

·대부분의 선진국은 이미 기업의 상환 및 부채 부담을 해소하기 위해 구매자신용방식으로 수출금융을 지원하고 있음.

·1999년의 경우 수출입은행은 1조 4,320억원의 연불수출금융 승인액 중 44.6%인 6,390억을 구매자 신용으로 지원한 것으로 집계됨.

④ EDCF의 건설부문에 대한 연계 강화 및 지원의 신속화

-  EDCF가 조성된 1987년 이후 2000년까지 총 승인액 중 건설부문 지원액의 비중은 39.7%에 불과하며, EDCF를 이용한 해외 프로젝트 개발조사사업 실적은 전무한 실정임.

- EDCF가 건설부문 지원에 실질적인 효과를 나타내기 위해서는 일본의 OECF에서 보는 바와 같이 세계 인프라 기금에의 출자하여 개도국의 인프라 개발시 우리나라 건설업체의 참여를 지원하여야 할 것임.

- 이를 위해 1999년 경제정책조정회의에서 확정한 해외 인프라 펀드를 조속히 설립하고 적극적인 투자유치를 유도할 필요가 있음.

·지난 1999년 8월 정부는 IFC 등 국내외 기관의 자본참여를 촉진하고 우리 건설업체의 해외건설 참여를 지원하기 위해 산업은행이 주축이 되어 해외인프라 기금의 설립을 추진하고 EDCF에서 5,000만 달러를 출자하기로 함.

- 이와 더불어 지원 절차의 간소화를 통해 EDCF의 신속한 지원 체제를 확립하여야 할 것임.

·일본의 해외경제협력기금(OECF)의 경우 지원 승인에서부터 자금인출까지 평균 16∼18개월이 소요되는 반면, EDCF는 24∼30개월이 소요되는 것으로 파악됨.

·따라서 예비타당성 조사의 경우 접수일로부터 3개원내에 완료하며, 타당성 조사는 예비타당성 조사 완료 후 6개월 이내 착수하는 등의 신속 지원을 위한 절차개선이 요망됨.

○ 국책 금융기관의 보증 활성화

① 수출보험기금의 확대

- 수출입은행은 수출보험공사의 부보(포괄약정)하에 보증을 발급하고 있음. 따라서 수출입은행의 보증 활성화를 위해서는 수출보험공사의 보험인수를 원활화할 필요가 있음.

- 그런데 현재 수출보험기금은 (주)대우의 무역부문 보험사고로 기존의 1조 4,500억 원에서 9,100억 원으로 축소됨. 따라서 수출보험기금의 추가 출연의 필요성이 제기됨.

② 프로젝트의 타당성 평가를 바탕으로 한 보증의 발급

-  수출입은행은 해외건설 보증의 활성화를 위해 보증요율 인하 방침을 밝힌 바 있음. 즉, 현재 수출보험공사의 부보를 통한 보증발급 절차를 개선하여 신용등급이 BBB인 이상인 기업에게는 부보없이 직접 보증을 발급한다는 것임.

·현행 수수료: 수은 보증발급수수료(0.5∼1.0%)+수출보험공사 수수료(0.2%)

·개선 수수료: 수은 보증발급수수료(0.5∼1.0%)

-  이는 신용등급이 우수한 업체에게는 수출보험공사의 보험수수료가 제외되어 유리할 것임. 그러나 현재 수은의 여신규정에 따라 신용등급이 BBB이상인 업체는 대림산업, 삼성물산, SK건설, 삼환기업, LG건설, 포스코 개발의 6개사에 지나지 않음.

- 따라서 실질적인 지원을 위해서는 신용취급 대상업체의 기준을 일정수준 이상으로 확대하여 수익성과 외화가득률이 검증된 프로젝트에 대해서는 선별적으로 보증을 활성화할 필요가 있음.

-  물론, 이를 위해서는 ①사업성 평가기능을 강화하고, ②필요시 별도정산계정(Escrow A/C)의 설치 등을 통하여 사후관리를 강화하며, ③금융기관 담당자의 책임 범위를 명확히 규정하는 것 등이 전제가 되어야 할 것임.

○ 미수금 회수 지원

- 현재 해외 건설업체들은 해외공사에 대한 미수금 누적으로 유동성 및 수익성이 크게 악화되고 있음. 특히 중동지역 국가들의 경우 경제재제조치 등으로 미수금이 누적되어 있는 상태임.

·현재 정부지원이 요망되는 장기 미수금은 약 18억 달러(해외건설협회)이며, 지역별로는 중동지역의 미수금이 전체 미수금의 75%를 차지하고 있음.

-  따라서 이를 위해 재외 공관을 통한 발주처와의 교섭 및 고위급 인사의 방문 및 초청 외교를 강화하는 등 외교능력 발휘가 요망됨.

2. 중장기적 추진과제 및 실천전략

(1) 기업

○ 장기적인 계획에 의한 글로벌화의 추진

-  해외시장에서 경쟁우위를 확보하기 위해서는 글로벌화의 이점과 필요성에 대한 최고경영층의 확실한 인식 하에 장기적인 안목에서 해외사업을 추진하여야 할 것임.

·향후 전 산업의 글로벌화가 가속되어 국내외 시장에 대한 구분이 사라짐에 따라 건설산업의 국제 경쟁력 확보를 위해서는 대형기업의 글로벌화가 불가피할 것임.

·그러나 과거 중동붐 때와 같이 특별한 조사나 기획없이 현지의 수요 급증에 따른 해외진출은 해당지역의 수요가 사라짐에 따라 급속히 냉각될 수밖에 없음.

-  따라서 건설업체의 글로벌화는 특화 공종에 대한 지속적인 역량 축적과 명성의 확보, 해외 네트워크의 구축 등 해외사업을 위한 장기적인 기반 마련을 목표로 보다 중장기적인 계획 하에 접근되어야 할 것임.

○ 엔지니어링 및 Global Sourcing 능력 제고를 통한 System Organizer로서의 역량 확보

- 우리 건설업체들의 국제경쟁력 제고를 위해서는 장기적으로 증가하는 턴키/Design-Build 공사에 대응하기 위한 기획, 프로젝트 관리 등 엔지니어링 분야의 경쟁력과 Global Sourcing 능력을 제고하여야 할 것임.

·1999년을 기준으로 우리나라의 엔지니어링 능력은 여전히 90년대 초 수준인 선진국 대비 63% 수준을 벗어나지 못하고 있는 실정임.

·또한, 전 세계를 대상으로 자재, 장비를 저렴한 가격으로 조달, 관리하는 능력을 배양, 수익성 확보를 도모하여야 할 것이 요망됨.

-  엔지니어링 능력의 확보를 위해서는 선진국 업체와의 제휴를 통한 기술습득, 연수 및 유학지원 등을 통한 사내 인력의 양성 등이나 경쟁력있는 엔지니어링 업체의 M&A나 전략적 제휴를 고려할 수 있음.

- 또한, Global Sourcing 능력의 배양을 위해서는 기자재 견적 능력의 제고, 해외 Vendor 및 자재 가격 List의 관리, 해외 물류 거점의 확보 등이 이루어져야 할 것임.

○ 해외공사에 대한 Risk 관리체계 구축

- 해외공사는 국내공사와는 달리 다양한 몰수/수용 위험, 현지국 정책의 급작스러운 변화, 정치적 불안정성 등 다양한 Country Risk와 환위험, 현지 시공상의 위험, 현지 하도급 업체/정부/민간인과의 분쟁 등 해외사업에 따르는 다양한 Commercial Risk에 당면함. 따라서 이러한 위험을 예측하고 관리할 수 있는 시스템 구축이 요망됨.

-  Country Risk의 관리를 위해서는 진출국의 경제 및 정치적 상황을 주기적으로 점검하는 Monitoring 시스템을 갖추는 동시에 해당 지역의 전문가를 양성할 필요가 있음.

- 또한, Commercial Risk의 관리를 위해서는 ①국제적인 보험의 활용, ②헷징 등 금융기법에 정통한 금융 전문가 및 변호사의 고용 또는 outsourcing, 그리고  ③해외 시공사례에 대한 지속적인 분석을 통하여 해외공사에서 당면할 수 있는 리스크를 예측하고 예비비의 확보 등을 통하여 계약시 이를 반영할 수 있는 방안이 강구되어야 할 것임.

○ 특화 공종의 개발을 통한 기술 경쟁력 확보

-  중급기술과 가격 경쟁력을 앞세우는 중국 등 후발 개도국 건설업체들과 핵심 기술을 바탕으로 한 선진국 건설업체들의 사이에서 우리 건설업체들이 경쟁력을 갖추기 위해서는 핵심 역량을 바탕으로 한 특화 공종을 개발, 전문화된 분야에서 기술 경쟁 위주의 경쟁을 지향하여야 할 것임.

·국내시장의 경우 규모가 협소하여 본격적인 전문화를 추구하기 어렵지만, 글로벌 시장에서는 세계적인 기술수준을 기반으로 한다면 한, 두가지 공종만으로도 수익의 확보가 가능함.

·또한, 가격경쟁의 지속은 장기적으로 기업의 부실을 초래할 가능성이 큼. 따라서 미국, 일본 등 선진국의 예에서 보는 바와 같이 특정 공종의 기술 경쟁력 제고에 전략의 초점을 맞추어야 할 것임.

(2)정부

○ 프로젝트 파이낸싱을 통한 금융제공의 활성화

- IMF이후 신용등급 하락에 따른 여신한도제한과 부채 증가의 부담으로 현재 대다수의 건설업체들이 기업금융을 통한 자금의 조달에 한계를 느끼고 있음.

- 따라서 해외건설에 대한 자금지원이 실효를 거두기 위해서는 기업신용과는 별도로 프로젝트 자체의 수익성 평가를 통해 프로젝트 베이스의 금융지원이 이루어져야 할 것임.

- 즉, 프로젝트의 타당성을 평가할 수 있는 전문평가팀을 구성하는 등의 방법을 통하여 프로젝트 평가기능을 강화함으로써 프로젝트 파이낸싱을 활성화하여야 할 것임.

○ 정보제공 기능 지원 강화

- 향후 해외 건설의 수주를 위해서는 사전 정보의 입수가 더욱 중요해질 것임.

·현재 해외건설협회에서는 해외건설 종합정보체계를 통하여 국별 정보, 세계시장 동향, 선진 건설업체 정보, 해외건설 발주 정보 등을 제공하고 있음.

-  그러나 보다 고급 정보의 수집이나 아프리카, 중앙아시아, 남미 등 신시장 개척을 위해서는 국제 프로젝트 전문 정보회사의 활용 등을 통한 정보 수집 기능의 강화가 요망됨.

○  플랜트 관련 지원 창구의 일원화

-  최근 증가추세에 있는 플랜트는 EPC형태의 발주가 일반화되고 있는 추세임. 그런데 현재 설계 및 엔지니어링 분야는 과학기술부가, 설비분야는 산업자원부가, 그리고 시공분야는 건설교통부가 관장하고 있는 체제임.

-  따라서 플랜트 수출의 효과적인 지원을 위해서는 창구의 일원화를 통한 One-stop 지원체제를 갖출 필요가 있음.

6. 결론

- 1965년 현대건설이 태국에 첫 진출한 이래 지난해 말까지 해외건설은 총 4,178건에 1,637억 달러의 수주를 시현함.

·특히 지난 1980∼84년의 제2차 석유파동 시에는 석유수입대금의 38%를 흡수할 정도로 국민경제에 기여하였으며, 쿠웨이트, 바레인, 요르단 등 미 수교국과의 국교수립과 민간외교뿐 아니라 말레이시아 페낭대교, 사우디 주베일항 등 세계적으로 기념비적인 건조물의 건설을 통해 우리나라의 국제적 이미지 개선에도 기여한 바가 큼.

-  최근 수주실적과 수익성 하락에 기인하여 해외건설에 대한 우려의 시각이 있음. 그럼에도 불구하고, 우리나라의 해외건설은 이미 세계 건설시장에서 상당한 정도의 경쟁력을 확보하고 있는 것으로 평가됨.

·1997년 우리나라 해외건설은 미국, 프랑스, 일본, 영국, 독일, 이탈리아에 이어 세계시장 점유율 7위를 기록하였으며, 2000년도에 비록 시장 점유율이 2.3%로 하락하였으나 여전히 미국(24.1%), 프랑스(13.2%), 영국(11.7%), 독일(10.5%), 일본(9.7%), 중국(5.1%)에 이어 7위를 고수하고 있음(ENR 참조).

- 한편, IMF 지원이후 건설산업을 포함한 우리나라의 전 산업에 걸쳐 글로벌화가 빠르게 진전되고 있으며, 향후 국내 건설 시장의 한계를 고려할 때, 건설업체 및 산업의 지속적인 성장과 발전을 위해서는 해외시장 진출이 불가피한 것으로 사료됨.

-  따라서 기업과 정부가 공동 보조를 통해 이 위기를 극복하기 위한 노력을 경주한다면, 이 시기는 해외건설의 새로운 도약을 위한 계기가 될 수 있을 것임.

<참고문헌>

김민형, □2000년 하반기 해외건설 전망― 올 해외건설 수주 70억 달러 수준에 그칠 듯―□, 「건설광장」, 2000.7, 한국건설산업연구원,

---------, □건설업 위기―총체적 경쟁력 상실, 시공은 개도국에 플랜트는 선진국에 밀려―□, 한국건설산업연구원, 「건설광장」 2000.9.

---------, 이상호, 「해외 건설산업의 중장기 활성화 방안」, 한국건설산업연구원, 1997.12

---------, 「일본 건설업체의 해외시장 진입 전략」, 한국건설산업연구원, 1995.11.

김흥수, 권은경, □해외건설산업의 장단기 발전방안□, 해외건설협회, 「해외건설산업의 환경변화와 발전방향에 관한 세미나」, 1998.5.

이상호, □IMF 체제하에 해외건설 지원제도□, 한국건설산업연구원, 1998.3.

한국건설단체총연합회, □건설산업 활성화 대책□, 2001.1

한국건설산업연구원, 「건설산업의 현안과제와 대책」, 2000.11

해외건설협회, 「해외건설 지원 및 관리제도 개선방안」, 1995.12

------------------,  「해외건설공사 관련 자금지원제도―한국 수출입은행을 중심으로」―, 1994.2

----------, □해외건설 동향과 수주증대 방안□, 2000.12, 내부자료.

ENR, "World market overview: A look at a $3.4-trillion market",  December 4, 2000.

------, □World market overview: A $3.2-Trillion world market", November 30/December 7, 1998

□ 기타 통계 자료

해외건설협회(http://www.icak.or.kr), 해외건설 수주실적, 1990∼2000.

한국수출입은행, EDCF 승인실적, 1987∼2000.

한국수출입은행, 융자승인 실적, 1997∼2000.

한국국제협력단, KOICA 개발조사사업실적, 1991∼2000.

한국수출보험공사, 보험종목별 인수실적, 1996∼2000.

제3주제 : 주택산업 침체극복 방안

장성수 연구위원(한국주택산업연구원)

□ 주택산업 침체 실태와 시장 동향	61

□ 주택산업 침체 원인	65

□ 주택산업 침체 극복 방안	76

□ 결어	83

제3주제 : 주택산업 침체 극복 방안

1. 주택산업 침체 실태와 시장 동향

1. 주택산업침체 실태

주택산업은 우리나라 총 고정자본 형성측면에서 GDP 4,368조 원의 27.3%에 해당하는 1,192조 7,000억 원을 담당하고 있으며, 건설산업 종사 인력 230만명중 약 40 %를 차지하는 산업임. 또한 주택산업은 2,000여 개의 부품이 제조업으로부터 공급되어야 하기 때문에 타산업과의 연관효과가 크며, 투자승수효과는 1.9를 상회함. 대도시 지역의 주택가격은 도시 근로자 연평균 가계소득의 약 6배에 달하는 고가이기 때문에 거래비용 또한 매우 크며 취득세, 등록세, 양도소득세 등 각종 세금부과가 이루어지기 때문에 국민경제와 국가재정상에 중요한 역할을 담당하고 있음.

) 대한주택공사(2000),「주택통계편람」,p.240.

또한 주택산업활동의 결과로 건설되는 주택의 서비스를 향유하기 위해 가계는 연소득의 20∼25%를 지출할 정도로 비중이 큰 소비재이며 가구나 개인에게 있어서 가장 큰 자산이기도 함.

이러한 주택산업은 1990년대 중반이후 장기불황을 겪고 있으며, IMF를 지나면서 극도로 침체되어 있음.

산업의 침체는 시장규모의 축소, 재고의 증가, 수익율의 저하가 복합적으로 나타나며, 이는 기업의 자금 경색으로 이어져 부도의 위험이 증가하고 궁극적으로 생산기반의 위축으로 이어짐.

이와 궤를 같이하여 주택산업침체의 실태는 구매력 감소에 따른 외형축소 즉, 주택 공급물량의 감소 및 주택을 공급하는 주택사업체수 감소 그리고 판매 부진 및 자금 경색에 따른 부도 업체수의 증가를 통해 확인할 수 있음. 주택산업의 침체는 내수경기에 커다란 악영향을 미치게 되며, 실업과 주거비 부담의 증가로 이어져 사회적 안정을 저해하게 됨.

2000년 주택공급물량은 약 45만 호로 목표에 비해서는 5만 호가 미달된 것이지만 1999년에 비해서는 약 5만호가 더 건설된 것으로 건교부는 추정하고 있음. 그러나 이러한 건설 실적은 사업승인을 기준한 것이고, 공공부문의 물량과 임대주택까지를 모두 포함한 것이기 때문에 45만호 주택의 공급이 주택산업의 실태를 정확히 반영한 것이라 보기는 어려움.

<표-1>에서와 같이 2000년에 민간주택건설사업체는 자체사업으로 총 35만 8,682 호의 주택을 공급할 계획이었으나 11만 3,972 호의 공급에 그쳤음. 뿐만 아니라 구매력 저하에 따라 사업 승인을 받고도 실제 사업에 착수하지 않은 경우가 크게 늘어났음. 주택건설업체의 사업 실행여부를 확인하기 위해 입주자 모집 공고 실적을 살펴보면 전체 사업 승인 실적의 67.8% 정도인 7만 7,373호가 공급되었음. 전체 주택건설업체 3,495개 사 중 약 11%인 233개 사가 주택사업을 시행하였고, 실제로 입주자를 모집한 업체는 171개 사로서 약 4.8%에 불과하여 주택산업의 침체를 확인시켜주고 있음(<표-1>참조).

) 건축법 제8조 ⑧항에 근거하여 사업계획승인을 받고도 1년 이내에 사업을 시행하지 않을 경우 특별한 사유가 없는 한 허가가 취소된다.

이러한 시장침체에 따른 매출부진과 자금난의 결과로 1999년 89개 사로 감소했던 부도 주택건설업체수가 138개 사로 증가하여 住宅産業沈滯의 深刻함을 반증하고 있음(<표-4>참조).

<표-1> 2000년 주택건설사업 실적

구 분		1999년 실적(A)	2000년 계획(B)	2000년 실적(C)	C/A	C/B	E/D
사업승인 기준 (D)	사업승인 호수	234,915	358,682	113,972	0.485	0.317	-
	업체수	545	597	233	0.427	0.390	-
입주자 모집공공 기준(E)	입주자 모집 공고호수	-	-	77,373	-	-	0.678
	업체수	-	-	171	-	-	0.733

주 : 소수 4자리 이하 절사

자료 : 한국주택협회, 대한주택건설사업협회

2. 주택시장 동향

주택산업 침체의 주요한 요인으로 지적되고 있는 수요침체의 실태와 향후 전망을 위해 주택시장의 수요측면을 반영하는 주택가격 동향을 살펴봄.

<표-2> 2000년 주택가격 지수변화추이

(1995년가격을 100으로 기준)

구분			1999년말	2000년말	증감율(%)
주택매매가격	종합(전도시)		93.8	94.2	o.4
	지역별	서울	94.8	97.7	3.1
		6대 광역시	90.7	90.2	-0.6
		21개 중소도시	95.8	94.8	-1.0
	유형별	단독	86.8	85.6	-1.4
		연립	87.5	88.2	0.8
		아파트	101.7	103.1	1.4
	규모	대형	94.9	94.7	-0.2
		중형	95.4	95.3	-0.1
		소형	94.3	95.3	1.1
주택전세가격	종합(전도시)		102.3	113.7	11.1
	지역별	서울	99.6	113.8	13.8
		6대광역시	98.6	108.9	10.4
		21개 중소도시	106.7	116.8	9.5
	유형별	단독	89.0	96.3	8.2
		연립	100.0	113.4	13.4
		아파트	113.3	127.1	12.2
	규모	대형	101.4	110.1	8.6
		중형	104.3	116.3	11.5
		소형	104.0	117.2	12.7

자료 : 한국주택은행

2000년의 경우 1999년에 비해 매매가격지수는 0.4% 올라 가격 안정세가 지속되었으나 전세가격지수증가율은 11.1%로 세입자의 부담이 커지는 문제가 나타나 자가시장과 임대시장의 상황이 크게 달랐음을 보여주고 있음. 이러한 賃貸市場의 不安定은 2001년 주택시장의 수요측면을 전망할 때 주목해야할 것임.

지역별로는 서울과 수도권지역의 전세시장의 불안이 지속될 것으로 전망임. 주택유형별로는 연립주택의 전세가격의 상승율이 13.4%로서 12.2%가 상승한 아파트를 초과하면서 IMF 이후 아파트를 중심으로 한 전세시장의 불안이 全體 住宅類型으로 擴散될 조짐이 나타나고 있음. 한편 중형주택과 소형주택의 전세가격은 각각 11.5%, 12.7%나 상승하였음.

이러한 시장 상황을 고려할 때 향후 주택시장 상황은 希望과 憂慮가 엇갈리는 양상이 전개될 것임.

첫째, 구매력 측면에서의 적절한 보완책이 제시된다면 주택산업의 침체를 극복할 수 있는 주택수요의 회복이 가능할 것이며,

둘째, 적절한 대책이 마련되지 않아 주택산업의 위축을 방치하여 주택공급 물량의 감소가 지속될 경우 전세시장의 불안 지속 및 중소형 주택가격의 앙등이 예상됨.

따라서 정책당국으로서는 購買力 上昇을 誘導하고 이를 신규분양주택시장과 연결하여 住宅産業을 回生시키고, 住宅生産基盤의 强化와 住宅在庫의 擴大를 통한 住宅市場 安定 政策을 추진해야 할 것임.

) 물론 이러한 정책을 위해 기존 재고주택의 수준향상을 위한 개·보수 증개축 및 저소득층의 주거안정을 위한 임대주택공급의 축소를 전제로 해서는 안될 것이다.

2. 주택산업 침체 요인

주택산업 침체요인은 주택시장이 주택 200만호 건설 이후 IMF를 거쳐서 지금까지 계속 겪고 있는 장기불황에 따른 경영상의 한계, 수요감소에 따른 분양율 저조와 금융권에서의 자금 조달 곤란에 따른 자금난 그리고 준농림지역의 개발 규제와 같은 정책적인 요인 등이 복합된 것으로 파악할 수 있음.

1. 주택산업의 자금 조달구조상의 문제점

주택산업 침체의 요인을 구체적으로 살피기 위해서는 주택산업의 자금조달구조를 먼저 이해해야 함.

우리나라는 1960년대 이후 산업화와 도시화과정에서 주택부문이 타부문에 비해 상대적으로 소외됨으로써 대도시 지역의 주택가격은 연소득의 5∼6배에 달하는 고가의 상품이 되었음. 따라서 소비자는 주택을 마련하기 위해서 막대한 자금을 마련하여야 했고 자금을 마련하기 위해 오랜 준비기간이 필요했으며, 지금도 이러한 상황은 지속되고 있음.

지난 30∼40년간 도시 지역에서는 수요에 비해 주택의 재고와 공급이 부족하였기 때문에 연평균 14∼15%의 비율로 주택가격이 앙등하였음. 소비자들은 주택을 마련하기 위해 열심히 저축하는 한편에서 하루라도 빨리 주택을 마련하여야만 조금이라도 싼 가격에 주택을 마련할 수 있었고, 일단 주택을 마련하기만 하면 주택가격의 인상분을 專有함으로써 재산을 형성할 수 있었음.

공급측면에서 볼 때도 高價의 주택을 건설하기 위해서는 막대한 건설자금의 조달이 전제되어야만 했음. 그러나 1960년대부터 1990까지 부분적으로는 현재에 이르기까지 우리나라의 금융정책은 제조업에 대한 지원을 우선시하였고, 금융산업도 장기금융이 전제되는 소비자 주택금융과 위험도가 큰 공급자 금융에 별다른 관심을 기울이지 않았음. 1990년대 들어와서도 주택가격대비 융자대출금의 비율(LTVR)은 20%안팎에 머물러 있었음.

막대한 대기수요와 부족한 공급자 금융이라는 조건에서 소비자의 先支拂意思를 이용하여 주택건설자금을 조달하는 방안이 자연스럽게 나타나게 되었음. 주택건설업체는 주택의 부족과 가격의 지속적인 상승이라는 상황에서 이루어진 先分讓方式을 活用하여 분양과 동시에 주택가격의 20%를 확보할 수 있었음. 대부분의 경우 이 금액은 택지비를 초과하는 것이었기 때문에 택지비를 회수하고도 이자없는 돈으로 주택건설을 진행할 수 있었음.

이를 우리는 선분양방식(off - plan)이라 부르고 있으며, 이러한 주택분양방식은 선분양에 따른 소비자의 위험을 보완하는 몇가지 장치가 마련되면서 IMF 직전까지 우리나라 주택건설산업을 지탱하는 가장 확실한 주택공급방식이었으며 동시에 주택건설업체에게는 가장 확실한 자금조달 방법이었음.

<표-3> 주택건설자금조달구조

(단위:%)

선분양대금	자기자금	외부차입	합계
36.5	32.2	31.3	100.0

출처 : 장성수(2000), 「주택시장변화에 따른 주택건설업체의 시장 대응방안연구」, p49.

주택산업연구원이 조사한 자료에 의하면 주택건설업체가 주택건설사업을 추진하기 위해 조달하는 건설자금 가운데 선분양 대금이 36.5%를 차지하였고, 자기자본은 32.2%, 그리고 외부차입이 31.3%로서 주택건설산업은 타인자본의 비율이 높고, 선분양 대금에 대한 의존도가 크다는 사실을 분명히 보여주고 있음.

선분양 대금에 대한 의존도가 크다는 사실은 하청구조를 전제로 한 우리나라 건설 현장의 현실을 감안한다면 분양만 잘된다면 주택건설산업은 전체적인 자금 흐름에는 어려움이 없는 산업이라 할 수 있음.

그런데 1990년대 중반부터 최근까지 지속되고 있는 주택건설산업의 어려움이라는 측면에서 우리가 주목할 것은 短期的인 運營資金으로 쓰이는 外部借入의 비율이 의외로 크다는 사실임.

외부차입 비율이 큰 원인은 IMF 직전까지 분양대금을 주택건설에만 투입하지 않고 기업의 외형을 확장시키기 위해 더 많은 택지를 매입하거나 여타산업에 투자하였기 때문일 것으로 추정됨.

주택에 대한 막대한 대기수요를 생각할 때 택지의 확보는 곧 미래를 위한 생산요소에 대한 투자였고, 기업의 안정성확보 차원에서 사업 다각화 전략을 구사한다는 것은 일견 매우 합리적인 경영일 수가 있음.

그러나 이러한 합리성은 경영구조상 건설자금의 원활한 조달 즉, 선분양을 통한 분양대금의 원활한 유입이 전제되어야만 성립될 수 있음. 따라서 분양성은 특정 사업단지만이 아니라 전체 기업의 사활을 좌우하게 됨.

2. 장기불황에 따른 경영악화

주택에 대한 막대한 수요와 선분양을 전제로 외형적으로 성장한 주택산업 조에서는 만일 미분양이 발생한다거나 구입한 택지에서 신규주택건설사업이 곤란할 경우가 발생하거나 혹은 투자한 여타산업에서의 손실이 발생할 경우 주택건설업체는 자금경색을 겪게 되고 이를 외부차입으로 타개할 수 밖에 없었음.

외부 차입의 경우 은행권에서는 자체 기준으로 주택건설산업의 위험성이 크다고 판단하고 주택건설업체에 대한 대출을 제한하는 경향이 있었기 때문에 이자율이 높은 종금사나 상호신용금고와 같은 제2금융권에 대한 의존도가 높았고, 심지어는 고리의 사채를 얻어 연명하는 경우도 있었음. 이러한 금융여건은 결국 주택건설업체의 수익율 저하를 초래하게 되었음. 「맥킨지 한국재창조보고서(건설산업부문)」는 1995년을 기준으로 한국의 주택건설산업의 이윤율을 총매출액의 0.7%로 평가하였고, 이는 1995년 미국 주택건설산업의 총매출액 대비 이윤율 5%의 14% 수준에 불과한 것임.

) 금융기관은 IMF 이후에도 여전히 업종별 신용 등급을 5개로 구분하면서 주택업체는 최하인 5등급으로 분류하여 주택건설업체에 대한 대출을 경계하고 있다.

) 매일경제신문 1998년 4월 10일자

엄청난 외형적 성장 속에서 주택산업은 내부적으로 수익율 저하와 재무구조의 악화라는 중병을 앓게되었음.

1994년 사상 처음으로 미분양 주택이 10만호를 넘어서면서 주택건설업체는 先分讓을 통한 資金調達과 이에 근거한 經營의 限界를 실감하게 되었고, 자금조달에 실패한 기업은 부도를 내게 되었음.

<표-4> 연도별 미분양주택수와 부도발생업체수 추이

(단위:호,%,개)

항목 연도	주택건설호수	주택보급율	미분양주택수	부도업체수
1990	750,378	72.4	12,139	-
1991	613,083	74.8	11,021	-
1992	575,492	77.5	36,923	23
1993	695,319	80.6	77,488	49
1994	622,854	83.5	105,586	60
1995	619,057	86.0	152,313	168
1996	592,132	89.2	109,637	179
1997	596,435	92.0	88,867	221
1998	306,031	92.4	102,701	416
1999	404,715	93.3	70,872	89
2000	45만여호	-	-	138

자료 : 한국주택협회, 대한주택건설사업협회

주택 200만호 건설에 따른 호경기에 주택건설산업에 많은 기업이 뛰어들었고, 기존 업체의 외형 확대에 따라 주택공급은 계속 확대되면서 1995년에는 미분양 주택이 15만 2,313호로서 사상 최대를 기록하였음(<표-4>참조). 4조 원 이상의 자금이 회수되지 않는 상황이 연출되었으며, 고리의 외부차입으로 주택시장의 호황을 기대하면서 근근히 기업을 연명하는 상황이 확산되었으며, 자금조달에 실패하여 부도를 낸 업체가 100여 개를 넘어서게 되었음.

1997년 11월 IMF 외환위기가 발생했다. 사상 처음으로 부동산 가격이 하락하였고, 주택분양시장은 완전이 동결되었고, 이미 분양한 주택의 중도금도 제대로 회수되지 않았음. 설상가상으로 시중의 자금난으로 인해 차입금리는 20∼25%에 이르렀고, 그나마 신용도가 떨어지고 담보여력이 부족한 주택건설업체의 경우는 어음할인도 거부되는 상황이 전개되었음.

3. 자금난의 심화

- 구매력 저하

우리나라 주택산업의 원동력이라 할 수 있는 선분양과 선분양 대금을 통한 건설자금 조달이 곤란해지게 된 원인은 “중산층의 소득 감소에 따른 신규 분양주택 購買力의 低下”와 “주택이 지닌 投資財로서의 機能 喪失”이라는 측면에서 이해할 수 있음.

신규분양주택에 대한 구매력의 저하는 IMF 이후 중산층의 소득수준의 저하와 소비 위축을 통해 확인할 수 있음. 1997년말 소득을 100으로 하였을 때, 1999년 3/4분기에 1997년 소득수준을 회복한 계층은 상위 30%에 불과한 실정임.

<표-5> ’97년 대비 ’99년 소득의 비교

구 분	’97년소득(원)	’99. 3/4 소득(원)	’97년소득대비 ’99년소득(%)
1분위 2분위 3분위 4분위 5분위 6분위 7분위 8분위 9분위 10분위	729,243 1,164,951 1,435,441 1,667,593 1,900,159 2,155,964 2,460,398 2,847,124 3,419,821 5,089,836	618,818 1,037,911 1,318,306 1,555,522 1,807,583 2,091,970 2,4123,985 2,865,440 3,469,563 5,290,302	84.9 89.1 91.8 93.3 95.1 97.0 98.5 100.6 101.5 103.9
평균	2,287,335	2,247,940	98.3

자료 : 한국은행

한국소비자보호원이 1999년 말에 발표한 조사결과는 IMF 이전에 비해 소비생활만족도는 “만족”이 16.3%P 감소하였으며, “불만족”은 19.2%P 증가했음.

구매력의 위축 및 소비생활이 불만족한 이유는 □부족한 경제력□(83.4%)    때문이라고 응답하여 中産層의 所得 回復遲延이 購買力 回復의 걸림돌이 되고 있음을 알 수 있음.

<표-6> 소비생활 만족도의 IMF 전후응답율

(단위:%)

구 분	1997(A)	1999(B)	B-A
만족	30.8	14.5	-16.3
그저 그렇다	39.4	36.5	-2.9
불만족	29.8	49.0	19.2
자료 : 한국소비자보호원(□99.12), 국민 소비 행태 및 의식구조 조사

IMF를 거치면서 주택시장의 구조는 공급자 주도시장에서 소비자 주도의 시장으로 완전히 변화하게 되었음. 1997년 주택보급율이 92%를 넘어서면서 주택의 절대적 부족이라는 문제가 해소되었고, 주택가격이 안정되었음. 이에 따라 소비자는 더 이상 投資財로서 주택에 대한 매력을 갖지 않게 되었음.

1998년 12월 신규분양주택의 價格이 완전히 自律化되었고 주택구입에 따른 프레미엄의 가능성은 완전히 사라져, 주택시장은 실수요자 중심의 소비자 주도의 시장으로 변화되었음.

이러한 변화에 따라 많은 주택건설업체는 IMF를 지나면서 기진맥진한 채로 이제까지 경험하지 못했던 업체간 경쟁이라는 시장상황을 무방비 상태에서 직면하게 되었음. 기술력과 자본력 그리고 信認度를 확보한 대형 주택건설업체가 공급하는 주택은 분양이 활발하지만 그렇지 못한 주택건설업체가 공급하는 주택은 소비자에게 철저히 외면 당하는 이른바 분양시장의 양극화가 나타나게 되었음.

이러한 양극화에 따라 일부 대형 주택건설업체의 경우에는 품질에 대한 소비자의 신뢰나 업체 지명도를 등에 엎고서 분양을 통한 자금조달이 가능하였으나 대부분의 주택건설업체들은 분양에 실패하면서 선분양을 통한 자금조달이 어렵게 되었음(<표-7>참조).

<표-7> IMF 이후 서울지역 민영주택 동시분양 실태 분석

구분	대형 업체(A)	중·소형 업체(B)	(B/A)	T-Test sig.	비고
1998	0.68	0.20	0.294	0.342	- 대형업체 자본금 100억원 이상, 중·소형업체 자본금 100억원 미만 - 1998년 부터 2000년사이 서울에서 일반분양된 292개 단지 1,110개 평형 분석결과
1999	6.36	1.55	0.243	0.047
2000	10.10	0.75	0.073	0.000

자료 : 한국주택은행

우리나라 주택공급의 약 70%를 담당하는 중소주택건설업체를 중심으로 선분양과 이를 통한 자금조달이 1999년, 2000년이 지나면서 더욱 어려워지는 상황에 직면하게 된 것임.

- 금융권에서의 운영자금 조달 경색심화

주택건설자금 조달 구조상 31.3%에 달하는 외부 차입이 곤란해지면서 주택건설업체의 資金 事情은 極限 狀況에 처해 있음.

산업 리스크 평가기준이 강화되면서 회사채와 기업어음과 같은 직접 금융조달원이 막혀버렸고, 자본증자를 위한 주식발행 자체가 사실상 불가능해졌음. 건설산업 및 주택산업에 대한 신인도의 저하에 따라 회사채 발행을 통한 자금조달과 코스닥 상장을 통한 자금 조달도 봉쇄되어 주택산업으로서는 자본시장을 통한 자금조달은 완전히 막혔다고 할 수 있음.

금융권을 통한 자금조달의 경우 제1금융권에서는 IMF 이후에도 여전히 업종별 신용 등급을 5개로 구분하면서 주택업체는 최하인 5등급으로 분류하여 주택건설업체에 대한 대출을 경계하고 있음. 뿐만아니라 주택건설업체의 주요한 자금 조달원이었던 종금사 등 제2금융권을 통한 자금대출도 크게 감소했음.

특히 외환 위기 이후 종합금융회사의 경영난에 따라 회사간의 합병과 면허 취소 등이 이어지면서 제 2금융권을 통한 차입도 불가능하게 하고 있음.

4. 제도변화에 따른 부작용

주택산업의 침체를 가속화시킨 주요한 정책적 요인으로는 준농림지역개발 규제와 分讓權 轉買許容을 들 수 있음.

- 준농림지역 개발규제

주택200만호 건설 사업이 종료되면서 공공의 택지공급이 크게 감소하였음. 1990년∼1994년간의 택지개발예정지구 지정현황은 157개 지역 97,041,000□을 지정하여 연평균 19,408,200□가 지정되었다. 1995년∼1999년 들어서는 117개 지역 86,668,000□ 연평균 17,333,600□로 10% 정도 감소하였음(<표-8>참조).

<표-8> 1990년 이후 택지개발 예정 지역 지정 실적

구 분	기 간	택지개발예정지역지정	택지개발예정지역지정면적
전 국	1990∼1994	157개	97,041,000□
	1995∼1999	117개	86,668,000□
수도권	1990∼1994	-	78,796,000□
	1995∼1999	-	63,544,000□

자료 : 건교부

수도권의 택지개발 현황을 보면 1990년∼1994년에 총 78,796,000□가 공급되어 연평균 15,759,200□가 공급되었으나 1995년∼1999년에는 63,544,000□가 공급되어 연평균 12,708,800□로 20% 정도가 감소하였음.

특히 IMF 구제금융체제하에서 공공의 택지공급기능이 크게 위축되어 1999년은 7,410,000□로 1990년의 20,803,000□의 1/3로 감소하였음. 이러한 공공의 택지공급 부족의 대안적인 택지공급원으로 기능했던 것이 준농림지역이었음.

1995년 이후 2000년 4월까지 경기도내에서 공급된 주택 72만 6천여호의 30.8%에 달하는 22만 3천 4백여호가 준농림지역에서 공급되었다. 특히 IMF 기간인 1998년과 1999년에는 40% 이상이 공급되었음(<표-9>참고).

<표-9> 경기도내 주택건설실적 대비 준농림지역내 주택건설실적

구분	계	1995	1996	1997	1998	1999	2000.4월까지
건설실적(A)	726,126	127,844	147,782	139,253	110,663	166,741	33,873
준농림지역내 건설실적(B)	223,478	26,225	26,938	34,208	51,676	73,249	1,152
점유율 (A/B*100)	30.8%	20.5%	18.2%	24.6%	46.7%	43.9%	32.9%

자료 : 건교부

준농림지역은 시장수요가 큰 수도권에서 주택건설업체의 주요한 택지공급원이었고, 동시에 산재된 다양한 주택수요에 대응할 수 있는 시장 접근의 橋頭堡적인 역할을 담당했음.

이러한 실정을 감안할 때 준농림지역에서의 주택건설용 택지공급 중단에 따른 택지공급 대안이 제시되지 않는다면 경기도내에서 건설되어야 주택의 약 30%에 해당하는 7만호 정도의 주택을 공급할 수 없게 됨. 만일 국토이용관리법이나 도시개발법 등의 관련제도가 정비되는 2003년 8월 이후에 개발 유보구역으로 분류될 경우에는 용적율 100% 미만으로 규제되어 사실상 고층 共同住宅 建設의 事業性은 기대하기 困難함.

현재 주택건설업체는 8백 16만여□의 토지를 준농림지역에서 확보하고 있다. 따라서 사업을 하지 못한다는 부담과 함께 토지확보를 위해 투입한 막대한 자금의 회수가 사실상 불가능해졌다는 문제점에 직면하게 되었음(<표-10>참조).

<표-10> 주택건설업체의 준농림지역 토지확보실태

합계	한국주택협회회원사	대한주택건설사업협회회원사
8,162,768□	1,652,900□	6,509,868□

자료 : 한국주택협회, 대한주택건설사업협회

- 분양권 전매 허용

외형의 축소와 함께 주택업체의 자금난을 악화시키는 요인은 분양공고를 통해 청약을 받더라도 모두 계약으로 이어지지 않고, 계약이 이루어진 경우에도 중도금과 잔금이 제때에 납부되지 않는 사태가 발생하고 있다는 것임.

1999년 4월 주택건설촉진법 시행령 37조에 근거했던 분양권전매 금지 제도규정이 삭제되었음. 이로 인해 신규분양시장의 공급질서가 투기꾼에 의해 교란되면서 청약율과 계약율간에 커다란 격차를 보이게 되었고 주택건설업체로서는 잔여 주택분양에 커다란 어려움을 겪고 있음.

규제완화에 따라 분양시장에서 가수요를 유발하여, 외견상 전반적인 청약율은 높아졌으나 인기지역의 아파트 청약의 경우 프리미엄을 노린 투기장으로 변화함으로써 주택을 청약 받고도 계약을 포기하거나 분양받은 주택에 웃돈을 얹어 전매함으로써 건설업체와 실수요자가 모두 피해를 입는 사태가 벌어지고 있음.

주택분양 계약이 체결되었다 하더라도 분양대금이 원활히 회수되는 것을 기대하기도 곤란하게 되었음. 중도금의 연체 비율이 2000년 6월의 경우 70%에 달해 많은 주택건설업체로서는 주택건설을 더 이상 추진할 수도 중단할 수도 없는 지경에 이르고 있음.

3. 주택산업 침체 극복방안

우선 주택건설업체로서는 이제까지 선분양을 전제로한 경영방식을 탈피하여 사업성을 전제로 프로젝트 파이낸싱을 연결짓는 경영체제로의 전환이 필요함.

정부로서는 구매력을 보강할 수 있는 수요촉진 정책과 함께 불합리한 제도를 개선하는 한편 금융권의 여유자금을 주택시장으로 흘러들어 올 수 있는 여건을 구축해 주어야 할 것임.

주택산업의 침체를 해소하기 위해서는 주택건설업체의 노력과 정부 그리고 금융권의 협력이 반드시 필요함.

1. 경영체질개선

주택시장이 소비자 주도의 시장으로 완전히 변화되고, 주택건설에 대한 금융환경이 변화되면서 先分讓을 통한 사업 전개에서 脫皮하여 오늘날 우리가 겪고 있는 주택산업의 어려움을 극복하기 위해서는 프로젝트 파이낸싱을 반드시 도입하고 활용해야 함.

프로젝트 파이낸싱에 의한 주택건설사업의 추진을 위해 많은 전문가들과 주택산업분야의 적극적인 연구와 준비가 필요하기 때문에 개별기업과 전체산업으로 구분하여 몇 가지 필요한 대응방안을 정리하고자 함.

개별기업 차원에서는 다음과 같은 준비가 필요함.

첫째, 주택건설사업에 필요한 각종 자금, 특히 短期 運營資金 借入의 縮小를 통해 財務構造의 健康性을 確保하여 不渡 危險性을 最小化하는 한편 금융비용을 절감하여 기업의 재무구조를 건전화할 수 있도록 프로젝트 운영에 따른 諸般金融費用 節減노력을 경주함.

이를 위해서는 현금 흐름을 정확히 예측할 수 있는 사업 방식의 선택이 관건이다. 주택건설사업을 추진하는 경우에 일정한 리스크는 불가피함. 그러나 현금흐름에 입각한 사업계획의 수립과 추진 그리고 프로젝트의 불확실성을 최대한 배제해야만이 금융기관으로부터 프로젝트 파이낸싱을 확보할 수 있으며, 수익을 창출하여 주택시장에서 생존 할 수 있음.

) 프로젝트의 불확실성이란 주택단지를 건설할 경우 법적 제한이 큰 토지를 제한의 해제를 전제로 매입한다든가, 민원이 예상되는 토지의 매입과 주택의 건설, 수요전망이 불확실한 지역에 대규모 주택단지 건설 등을 가르킨다.

둘째, 주택건설용 택지의 확보와 확보한 택지에 대한 사업을 구상단계에서 면밀한 사업 타당성분석을 시행하고 이에 근거하여 자금의 원활한 순환이 가능한지 여부를 확인해야 함.

토지의 확보 단계에서 事業 潛在力에 대한 고려를 선행하고, 수요에 적절히 대응할 수 있는 사업 방식을 선택함으로써 미분양 발생에 따른 손실이나 주택건설과정에서의 민원발생에 따른 프로젝트 비용의 발생 가능성을 최소화할 수 있음.

공급자 주도 시장에서 주택건설사업자는 사업추진상 택지확보가 가장 큰 관건이었음. 따라서 토지매입비용에 대한 고려나 토지와 관련된 開發規制는 사업추진과정에서 당연히 극복될 수 있는 附隨的인 문제로 認識되었음.

그러나 향후 주택건설사업에서는 각종 규제가 걸려 있는 토지를 구입 하는 경우에 이러한 규제를 해소하기 위해 과다한 프로젝트 비용을 지출하기도 곤란할 뿐만 아니라 사업자체의 성패의 결정적인 영향을 미칠 것임. 프로젝트 파이낸스 개념으로 자금을 조달한다면 주택건설사업용 토지와 관련된 각종 규제가 복잡한 사업은 사실상 추진이 곤란할 것임.

따라서, 택지매입, 주택건설 및 공급, 품질관리 등 분양 전과정에 걸친 위험관리(risk contol)를 통한 프로젝트 비용의 절감과 과도한 비용의 발생을 방지하는 사업방식의 수립과 추진이 필요함. 이를 위해서는 변화된 주택시장에 적합한 내실 경영의 추진이 기본적 접근이며, 사업 구상, 택지확보 및 기획 단계에서 철저한 시장 조사를 실시해야 함. 미분양의 발생가능성이 높거나 법적으로 문제가 예상되는 택지의 매입 및 개발을 억제함으로써 프로젝트 비용의 최소화를 달성해야만 하기 때문임.

셋째, 수요조사와 사업 타당성분석에 근거한 사업기획 능력의 배양임. 주택의 투자재적인 성격이 강조되던 과거의 시장에서는 소비자가 주택의 입지나 품질 보다는 주택 전매에 따른 수익이 얼마인가를 소비자 자신이 판단하는 구조였음. IMF 이후 실수요자 중심으로 다양화되고 있는 주택수요를 고려할 때 수요에 대한 정확한 분석이 결여된 상태에서의 주택건설사업의 추진은 매우 위험함.

주택건설업체는 택지확보 및 주택건설사업을 기획하는 단계에서 주택시장을 조사하고 이에 근거한 적절한 제품의 공급 및 마켓팅 전략을 수립해야 함. 따라서 주택건설업체는 사업성분석과 제안서의 작성 그리고 마켓팅을 수행하기 위해 시장조사 및 사업기획에 대한 전문 인력이나 경험을 축적해야 할 것임.

프로젝트 파이낸싱은 주택산업과 금융산업분야가 서로 연계된 것이고 金融圈의 立場에서는 자금을 사용하게 되는 住宅産業의 安全性에 대한 信賴가 不充分하기 때문에 주택산업 분야 및 정책 당국에서는 다음과 같은 제도적 정비가 필요함.

첫째, 프로젝트 파이낸싱의 실현을 위해 주택산업 분야의 관련단체와 금융권간의 協議體를 構成해야 함.

필자가 검토한 바로는 주택건설산업과 금융권간에는 프로젝트 파이낸싱을 둘러싸고 커다란 시각 차이가 존재하고 있음. 전문영역이 다르고 자금을 공급하는 입장과 사용하는 입장간에는 기본적인 입장 차이가 분명히 존재할 것임. 이러한 견해차이를 줄이고 두 집단간의 意思疏通을 圓滑히 하기 위해서 주택건설사업자 단체와 금융권간의 협의체를 구성하여 프로젝트 파이낸싱과 관련한 여러가지 작업과 의사소통의 채널을 구축해야 할 것임.

협의체는 우선적으로 프로젝트 파이낸싱과 관련하여 사업제안서 양식 및 자금 소요규모추정방식 그리고 리스크 산정에 대한 標準化된 規定을 만들어야 할 것임.

둘째, 프로젝트 파이낸싱을 추진함에 있어서 事業 妥當性의 分析과 提案書를 作成할 수 있는 專門性과 公信力을 지닌 專門機構의 設置가 필요함.

이 기구는 주택건설사업과 이에 필요한 금융기관의 자금 지원여부를 결정하는 중요한 자료를 작성하기 때문에 전문성과 대외적 공신력을 확보해야 하며, 금융기관의 신속한 업무처리를 위해 금융기관의 업무에도 정통해야 할 필요성이 있음. 주택건설사업과 같이 불확실성이 큰 사업과 금융업과 같이 자금의 투자와 회수의 안전성을 최우선시하는 산업을 연결하기 위해서는 두 산업간의 합의를 전제로 전문성과 공신력에 근거하여 두 집단이 상호 신뢰할 수 있는 기구의 설치와 이들이 만든 제안서에 대한 두 産業分野간  信賴가 形成되어야 함.

2. 구매력 확보 지원

- 주택구입 단계 부담경감

IMF 이후 중산층의 소득감소에 따른 수요감소와 주택가격안정에 따른 투자수요의 감소를 고려할 때 신규주택 취득과 관련된 조세, 준조세 등 주택공급가격의 10%에 이르는 과도한 부담이 신규분양수요확대의 걸림돌이 되고 있음.

신규 주택구입시의 조세로는 취득세, 등록세와 이에 관련된 부가세가 있으며, 준조세로는 「학교용지확보에대한특례법」상의 학교용지 부담금으로 주택가격의 0.8%를 내야하고 국민주택채권도 의무적으로 매입해야 함. 금년부터는 수도권 등 5개 대도시권에서는 이 신설되어 주택공급가격의 약 1%에 해당하는 광역교통시설부담금을 납부해야 함.

)「학교용지확보에관한특례법」상 300가구 이상의 아파트 및 택지개발지구내 단독주택용지 분양계약자는 학교용지부담금을 내야 한다. 아파트의 경우 분양가의 0.8%, 단독택지의 경우 1.5%이다.

) 2001년 1월 29일 「대도시권광역교통관리에관한특별법」이 개정되어 시행령이 발효되는 4월부터는 광역시설부담금을 납부해야 한다. 광역시설부담금은 □ 당 표준건축비 61만 7천원에 6%에 달하는 금액을 주택규모에 따라 내야 한다.

특히 취득세와 등록세의 경우는 세율 자체가 크다는 부담과 함께 주택건설사업자의 건설행위와 관련된 원시취득과 소비자의 신규취득을 구분하여 승계취득으로 2중으로 과세하는 모순이 존재하며 이 모든 것이 주택구입자에게 전가되기 때문에 신규주택수요를 위축시키게 됨.

원시 취득과 승계취득을 합할 경우 취득세, 등록세와 부가세로서 농어촌 특별세, 교육세가 합쳐져서 주택공급가격의 8.96%를 차지함(<표-11>참조).

<표-11>주택건설과 분양단계 취득세·등록세부과 실태

(단위: %)

	계	취득세율(A)	농어촌 특별세	등록세율(B)	교육세
원시 취득 및 보존등기	3.16	2.0	0.1×A	0.8	0.2×B
승계취득 및 이전등기	5.8	2.0	0.1×A	3.0	0.2×B
합계	8.96	-

주: 취득가액에 대한 세율기준

1998년 기준 총 지방세 징수액은 17조 1,497억원이다. 주택의 신규 취득 건수를 매년 약 20만 건으로 상정할 때 취득세·등록세 규모는 약 2조원으로 추정되어 지방세 총 징수액의 약 11.7% 정도를 차지함.

따라서 주택건설업체가 신규로 공급하는 주택의 절반 정도를 차지하는 국민주택규모의 주택에 대한 적절한 면세 조처를 적극적으로 검토해야 할 것임.

- 주택구입용 대출금에 대한 소득공제

2000년 3/4분기 도시근로자 가구의 월평균 소득은  2,44만 2,658원이다. 이 금액의 25%까지 주거비로 지불할 수 있다고 할 때 대출이자의 최대 부담능력은 61만 600여 원임.

전용 85□에 1억 5,000만 원짜리 주택을 매입하는 경우 LTVR 50%, 대출금리연 9.5%라 하면 연간 712만 5,000원 매월 59만 3,000여 원을 이자로 내야한함.

위축된 중산층에 대한 지원 차원에서 이자상환분을 필요성 경비로 보아 전액 소득공제혜택을 부여함. 이를 통해 중산층의 재산형성을 지원하고 주택산업의 수요확대를 도모할 수 있음.

) 싱가포르에서는 모게지대출이자를 전액 소득공제하고 있다.

3. 관련 제도의 재정비

- 준농림지역 개발 계획의 신속한 처리

주택건설업체는 분양성이 있는 수도권의 준농림지 816만여 □에 달하는 확보된 토지를 택지로 개발하여 공급하지 못하여 택지 확보시 투입된 약 7천 5백억여원을 자금을 회수하지 못하고 있음.

준농림지역의 계획적 개발을 위해 현재 추진되고 있는 광역도시계획과 도시기본계획을 신속히 수립하여 주택건설업체가 확보한 준농림지역내 택지에 하루 빨리 주택을 건설할 수 있도록 하여야 함.

이를 위해 계획과정에 소요되는 시간을 절약할 수 있도록 관련 기관이 한번에 모여 관련사항을 결정하는 one- stop서비스의 추진이 필요할 것임.

아울러 군사시설보호구역, 농림지역 등에 걸치는 지역은 군부대 및 농지관리부서와의 협의시에 가이드 라인을 설정하여 계획의 기본틀에 적합할 경우 신속히 동의할 수 있는 체계를 정비해야 함.

- 분양권 전매 금지제도의 재도입

신규분양시 투기를 목적으로 한 가수요를 봉쇄하여 분양과 계약을 직접 연결시키는 한편 실수요자의 피해를 방지하기 위해 주택건설촉진법시행령 제 37조 분양권 전매규정을 부활시켜야 할 것임.

특히 주택수요를 자극할 수 있는 신도시의 개발과 이 지역에서의 주택분양시에는 전매금지제도를 다시 도입하여야 주택건설사업의 계획성이 확보되고 실수요자를 보호할 수 있을 것임.

4. 결어

주택산업의 침체를 극복하고 변화된 시장상황 속에서 생존하기 위해서는 우선 무엇보다도 주택건설업체 스스로가 주택시장에 대한 이해와 이제까지의 주택산업 경영 방식에 대한 반성을 바탕으로 한 새로운 사고와 새로운 경영 전략의 수립을 위해 노력해야 함.

막대한 수요를 배경으로 공급자 위주의 시장에서의 외형위주의 관행화된 경영전략은 변화된 시장여건에서는 전혀 통용될 수 없으며, 오히려 기업의 경영을 더욱 어렵게 할뿐임.

이제까지 밀어부치기식의 무모한 사업추진에서 탈피하여 시장에 대한 정보와 자금동원 능력에 바탕을 둔 수익율 위주의 경영은 주택시장에서의 생존을 위한 필요조건임.

정부는 주택산업을 주택부족시의 물량공급을 담당하는 단순한 기능 즉, 군납업적 시각에서 탈피 시장 자율화를 통한 사회적 재화를 최적으로 배분하는 진정한 산업으로 이해해야 할 것임.

기업의 활력을 과도한 규제로 봉쇄하여 타성에 젖어 경영적 능력을 상실한 주택산업을 옳바른 산업으로 발전시키기 위한 종합적인 대안을 마련해야 할 것이며, 과도기를 겪는 幼稚産業 保護, 育成차원에서의 산업정책 및 지원대책 필요하다. 이러한 맥락에서 프로젝트 파이낸싱의 활성화를 위한 정부차원의 적극적인 지원과 제도적 장치 가 정비되어야 할 것임.

막대한 수신과 예대마진의 저하로 고통을 겪고 있는 금융권도 주택산업의 잠재성에 보다 적극적인 관심을 기우려야 함.

) IMF이후 금융권의 상황이 크게 변화되었다. 2000년 예대마진율은 2.36%였다. 1990년대 미국의 상업은행의 평균 예대마진율이 3.76%였다. 은행이 정상적인 경영을 하려면 적어도 예대마진이 3.5%에는 이르러야 하기 때문에 우리나라 금융권의 낮은 예대마진율은 매우 심각한 수준이다.

외국 부동산 자본이 국내 은행에서 막대한 자금을 융통하여 국내 빌딩을 사들이고 이를 다시 금융권에 담보로 활용하여 자금을 조달하는 레버리지 효과를 사실상 조장하는 안이한 금융권의 자세는 장기적으로 금융시장구조의 악화와 담보가치의 하락이라는 부머랭을 초래할 우려가 큼.

주택산업에 대한 적극적인 이해와 프로젝트 파이낸싱이라는 장치를 통해 우리나라금융권도 새로운 시장을 개척하려는 적극성을 보여야 할 것임.

주택산업의 침체를 극복하고 주택생산기반의 안정적인 성장을 달성하기 위해 주택건설업체의 적극적인 경영개선 노력과 정부의 제도적 뒷받침 그리고 금융권의 협력이 반드시 필요하다는 것을 강조하고자 함.